Cómo comprar las ejecuciones hipotecarias de bancarrota: 15 pasos (con imágenes)

Muchas personas buscan comprar bienes raíces de una ejecución hipotecaria o una venta bancaria en un esfuerzo por obtener una ganga. Al comprar en una venta de este tipo, es posible que pueda pagar un precio que cumpla con la deuda del Banco, pero podría ser sustancialmente más bajo que el valor de mercado justo de la propiedad. Una categoría especial de venta es la venta de propiedad en bancarrota. Las ventas de activos de quiebra tienen sus propias preocupaciones particulares de vigilar y procedimientos especiales que deben seguirse. Al final, sin embargo, su compra viene con una protección adicional en forma de una orden judicial de bancarrota.

Pasos

Parte 1 de 5:

Buscando y encontrar propiedades

1. Contratar a un agente de bienes raíces. Los primeros pasos relacionados con la compra de una propiedad a través de un caso de bancarrota no son diferentes a comprar cualquier otra propiedad. Aunque puede hacer esto por su cuenta, es posible que tenga mejores resultados trabajando con un agente de bienes raíces. Un agente tendrá acceso a los listados de propiedades que es posible que no tenga, y un agente puede ayudarlo a redactar y revisar los documentos a lo largo del proceso.

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2. Revise la publicidad del periódico para los avisos de venta de bancarrota. La ley de bancarrota federal requiere que los bienes raíces que se vendan como parte de un caso de quiebra deben anunciarse localmente en un esfuerzo por maximizar el precio. Si se ve en su periódico local, o el periódico de la Ciudad grande más cercano, es probable que encuentre una sección separada dentro de los Bienes Raíces o anuncios clasificados que enumeran los avisos de venta de bancarrota.

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3. Utilice características de búsqueda en línea. Algunas compañías de bienes raíces comerciales en Internet ofrecen características de búsqueda que le permiten buscar específicamente las propiedades que se encuentran en la ejecución hipotecaria, la bancarrota o las ventas de propiedad bancaria. Puede configurar las alertas de correo electrónico diarias que muestre tales propiedades en sitios como RealtyTrac.com. Y también puede optar por usar estas características para identificar las propiedades que están cerca de usted.Algunos sitios de muestra que puede elegir son:

Zillow.com

RealtyTrac.com

mls.com

bucle.com

Parte 2 de 5:

Preparando para comprar la propiedad

1. Consultar con un abogado. Comprar una propiedad de una finca de quiebras conlleva diferentes preocupaciones que comprar una propiedad directamente del propietario. Es una buena idea consultar con un abogado. El abogado puede ayudarlo a comprender los procedimientos de venta, en particular las partes que son diferentes en la bancarrota. Algunos de los problemas legales que surgen de una compra de bancarrota son:

Si la propiedad se vende de forma gratuita y clara de todas las deudas
Si usted es responsable de cualquier obligación pendiente en la propiedad
Si usted puede ser responsable de los problemas ambientales en la propiedad
Cómo puede hacer cumplir su compra contra otras partes interesadas
Si el propietario anterior tiene algún derecho para canjear o recomprar la propiedad

Imagen titulada Cerrar una cuenta bancaria Paso 8

2. Pre-aprobación segura para el financiamiento. Una vez que encuentre una propiedad, se anuncia a la venta en un caso de quiebra, el procedimiento tiende a moverse bastante rápido, y es probable que no pueda disminuirlo para obtener financiamiento. Una venta de bancarrota involucra a muchas partes interesadas, incluido el deudor, el fideicomisario de bancarrota, el propio tribunal, el titular de la hipoteca y los acreedores no asegurados. Todas estas personas a menudo están esperando el resultado de la venta de la propiedad, para aprender si habrá efectivo para distribuir en el caso de la bancarrota. El Tribunal no es probable que posponga una venta para acomodarte.

3. Determinar el propietario legal de la propiedad. Cuando una propiedad es un activo en un caso de quiebra, el propietario legal, la persona con derecho a venderla, puede que no sea el deudor individual. Usted, su abogado o su agente de bienes raíces deberá investigar los registros judiciales para determinar al propietario legal.

Si el deudor ha presentado una bancarrota del Capítulo 7, entonces toda la propiedad se transfiere legalmente a un fideicomisario de bancarrota. El fideicomisario de bancarrota es la persona con la autoridad para negociar la venta de la propiedad. Puede averiguar la identidad del fideicomisario contactando con el tribunal de bancarrota y revise el expediente oficial del caso de bancarrota del deudor.

Si el deudor ha presentado un caso de bancarrota del Capítulo 11 o Capítulo 13, entonces el deudor conserva la propiedad legal de la propiedad y tiene autoridad para negociar la venta.

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4. Intento de ver o inspeccionar la propiedad. Muy a menudo, las propiedades que se venden a través de casos de bancarrota se venden ", como es."Por lo general, tendrá una oportunidad muy limitada de ver la propiedad, que no sea conducir por el exterior. Sin embargo, usted, o su agente o abogado, debe tratar de ponerse en contacto con el administrador de deudores o bancarrotas y obtener permiso para una inspección más completa.

Al igual que con la compra de cualquier hogar, usted es responsable del costo de su propia inspección, si elige contratar a un inspector profesional en casa.

A veces, la publicidad del periódico que enumera la reserva de bancarrota en venta también anunciará una casa abierta. Si ve esto, debe aprovechar esta oportunidad para ver la propiedad con más detalle.

Estos son considerados como propiedades angustiadas. Tenga cuidado con los riesgos que podría estar tomando si compra la propiedad AS-es.

Parte 3 de 5:

Determinando su cantidad de oferta

1. Investiga el valor justo de mercado de la propiedad. Un agente de bienes raíces debe poder ayudarlo con esto, aunque las fuentes de Internet pueden ayudarlo a hacer algo de la obra usted mismo. Querrá comparar la propiedad con otras propiedades de tamaño, función y ubicación similares. Averigüe si se han vendido propiedades similares recientemente en el área y compilan esos precios de venta. El valor de mercado justo de la propiedad que está considerando debe ser algo similar.

Algunos sitios web en línea hacen que este proceso sea muy simple. Simplemente puede escribir la dirección de la calle de cualquier propiedad, y el sitio lo identificará en un mapa, identificará las ventas cercanas y le presentará una gama para el valor de la propiedad. Algunos sitios que ofrecen esta característica son Zillow.com, redfin.com, o casas.com.
Trabajar con un agente de ejecución hipotecaria especializado y obtener una inspección profesional para conocer cualquier gravamen adicional en la propiedad ejecutada.

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2. Investiga las deudas pendientes en la propiedad. Si la propiedad se vende como parte de un caso de bancarrota, entonces puede ir al tribunal de bancarrota e investigar las obligaciones de que informó el deudor. Específicamente, estará más interesado en el Programa C de Deudor, que es la lista de deudas garantizadas. Revise con cuidado para ver la cantidad total de hipotecas en la propiedad.

Es posible que deba buscar el expediente de bancarrota para otros documentos también. Es posible que el deudor haya dejado a un acreedor fuera de su informe de la Anexo C, y ese acreedor podría presentar una notificación posterior de reclamación garantizada.

Trabajar con un agente de ejecución hipotecaria especializado y obtener una inspección profesional para conocer cualquier gravamen adicional en la propiedad ejecutada.

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3. Calcule su cantidad de oferta. Saber la cantidad de deudas en la propiedad puede ayudarlo a anticipar lo que puede tener para ofrecer como precio de compra. No querrá exceder lo que cree que es el valor de mercado justo de la propiedad, por supuesto, pero su oferta probablemente deberá exceder la cantidad de los préstamos pendientes. Bajo la ley de quiebras, los acreedores tienen derecho a objetar un precio de venta que consideran demasiado bajo.

Considere, por ejemplo, una casa en bancarrota que tiene una primera hipoteca de $ 150,000, y una segunda hipoteca de $ 70,000, por un total de $ 220,000. Si envía una oferta de $ 100,000, la primera hipoteca solo recibiría pago parcial, y la segunda hipoteca no recibiría nada. Es poco probable que se acepte tal oferta.

Supongamos, con los mismos datos, que estima que el valor de la propiedad es de alrededor de $ 300,000. Podrías hacer una oferta de $ 220,000. Luego, ambas hipotecas se pagarían en su totalidad, y tendrías la casa durante aproximadamente el 70% de su valor.

Algunas propiedades son simplemente "bajo el agua."Esto significa que las hipotecas exceden el valor. No se esperará ni se le exigiría a una oferta más alta que el valor de mercado justo de la propiedad. En tal caso, es probable que los titulares de hipotecas pierdan dinero.

La mayoría de los prestamistas con el primer y segundo gravámenes ingresarán una oferta por la propiedad al menos igual a la cantidad del préstamo para garantizar que reciban la propiedad y pueden eliminarlo en una transacción separada.

Imagen titulada Negociar una oferta Paso 6

4. Negociar un precio de compra. Después de haber decidido lo que cree que es un precio justo para la propiedad, puede hacer su oferta al propietario o fideicomisario. Como en cualquier negociación, debe estar preparado para una comunicación de espalda mientras intenta llegar a un acuerdo. Eventualmente, alcanzará un precio común o usted decidirá renunciar a la compra.

Parte 4 de 5:

Finalizando la compra de bancarrota

1. Revise un acuerdo de compra y venta. Como comprador en bancarrota, es probable que se le presentará un acuerdo de compra y venta del deudor / propietario o el fideicomisario. Esta es la etapa en la que debe tener un abogado o un agente de bienes raíces ayudarlo. Muchos de los términos de un acuerdo estándar de compra y venta pueden no aplicarse a una venta de bancarrota. Por ejemplo, se puede hacer una venta estándar que depende de obtener financiamiento, pero una venta de bancarrota generalmente exigirá que tenga que preestablecerse. Querrá verificar los siguientes detalles sobre el acuerdo:

Descripción precisa de la propiedad
Representación precisa del precio de compra
Costos de cierre que puede ser responsable de
estipulaciones especiales
fecha de cierre

Imagen titulada Notare un documento Paso 9

2. Asistir a una audiencia en la corte bancarrota. Esta es quizás la mayor diferencia entre negociar una venta privada de propiedad, o incluso una venta de ejecuciones hipotecarias de propiedad bancaria, y una venta en un caso de quiebra. Como una venta de un activo en un patrimonio de quiebra, la venta debe ser aprobada por el juez de bancarrota. El juez revisará el valor de mercado justo estimado de la propiedad (según lo presentado por el deudor o el fideicomisario) y los préstamos pendientes. El propósito principal del juez es asegurarse de que se sigan los procedimientos del Tribunal de bancarrota y que la venta esté en el mejor interés de los acreedores en general.

3. Estar preparado para ofertar en la subasta. Lo principal que necesita para entender acerca de comprar una propiedad a través de un caso de quiebra es que su compra no es definitiva hasta el pedido de la Corte. Aunque puede tener un acuerdo firmado de compra y venta, ese acuerdo está sujeto a la aprobación final de la Corte. El Tribunal tiene la autoridad para convertir una venta privada en una subasta abierta, dependiendo del valor de la propiedad.

Por ejemplo, considere el ejemplo anterior de una propiedad con hipotecas con un total de $ 220,000, y un valor de mercado justo estimado de $ 300,000. Si negocia un precio de venta de $ 220,000, los dos titulares de hipotecas estarán satisfechos. Sin embargo, el resto de los acreedores del deudor no recibirían nada. El juez de bancarrota puede ordenar una subasta para vender la propiedad por un precio más alto. Cualquier precio entre $ 220,000 y $ 300,000 aún sería una ganga para el comprador, y generaría dinero para pagar las otras deudas del deudor.

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4. Obtenga una orden judicial para una venta "libre y clara". Eventualmente, ya sea que compre la propiedad a través de su propio acuerdo negociado o a través de una subasta de bancarrota, la venta deberá ser aprobada por el juez. Una venta en bancarrota se completa generalmente con un orden que establece que su compra es "libre y clara" de todos los gravámenes, gravámenes u otras afirmaciones de la propiedad.

El orden "libre y claro" significa que no necesita preocuparse por otros titulares de hipotecas que exigen el pago de usted por cualquier préstamo pendiente. Su único curso de acción es a través del tribunal de bancarrota como acreedor.

Parte 5 de 5:

Consejos

Reservar un poco de dinero para las reparaciones en el hogar en caso de que la casa necesite reparaciones urgentes.
Verifique el derecho de las leyes de redención en su estado a través de las cuales los propietarios pueden reclamar sus propiedades si pagan todas las cuotas dentro de un período de tiempo determinado.

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