Cómo comprar una casa de alquiler (con fotos)

La propiedad de alquiler de compras puede ser una excelente manera de obtener ingresos mientras posee la propiedad y la equidad de la construcción. Sin embargo, al igual que en cualquier acuerdo de inversión, comprar una casa de alquiler no significa automáticamente obtener un gran retorno. Para hacer una casa de alquiler una gran inversión, debe encontrar la pieza de propiedad adecuada en la ubicación correcta. Una vez que haga esto, debe comprar la propiedad por el precio correcto. Finalmente, una vez que la casa ha sido comprada, debe estar preparado para ser un propietario.

Pasos

Parte 1 de 4:

Evaluación de la propiedad de alquiler

1. Analizar los beneficios de ser propiedad de una casa de alquiler. Cuando decida si la propiedad de los bienes raíces de alquiler es una buena inversión para usted, evalúe las ventajas contra las desventajas para tomar una decisión informada. Las siguientes son solo algunas de las muchas ventajas de poseer una propiedad de alquiler:

Los ingresos actuales, que es el dinero de alquileres que se eliminará cada mes después de la hipoteca y otros gastos se han pagado.
Apreciación, que es el aumento en el valor de su hogar con el tiempo.
Aproveche, lo que significa que puede comprar la casa de alquiler con fondos prestados, mientras que solo ponga una fracción del dinero necesario para comprar. Usted controla toda la propiedad y la equidad que posee, mientras que solo paga una fracción del costo.
Ventajas fiscales, que incluyen posibles deducciones, dinero libre de impuestos a través de la refinanciación y los intercambios libres de impuestos si vende su propiedad y reinvierta el dinero en otra propiedad.

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2. Explore el inconveniente de la propiedad de alquiler de propiedad. Comprar una casa de alquiler puede ser una inversión arriesgada. Esto es particularmente cierto si no realiza su tarea y compra la propiedad en un mercado que no se adapte a sus necesidades. En general, la propiedad de alquiler puede exponerlo a lo siguiente:

Responsabilidad, que puede ocurrir cuando algo malo le sucede a sus inquilinos (I.mi., una escalera se rompe y un inquilino está herido). Si eres demandado, tendrás que Defenderse en la corte.

Gastos inesperados, que se producen todo el tiempo cuando compra una propiedad. Si bien algunos problemas pueden fijarse fácilmente, si tiene que reemplazar un techo, cableado o una base, puede encontrar rápidamente gastar dinero en lugar de hacerlo.

Los malos inquilinos pueden evitar pagar alquiler, destruir un hogar y demandarte por daños.

Vacante, lo que significa que no puedes encontrar un inquilino y la casa se sienta vacía sin dinero que viene.

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3. Examinar el compromiso de tiempo involucrado. La compra y el mantenimiento de una casa de alquiler es mucho trabajo. Como comprador de vivienda, deberá hacer mucha investigación para garantizar que la inversión que está haciendo es tan estable posible. Esto significa que tendrá que analizar los mercados, contratar ayuda y tomar importantes decisiones financieras. Además, como propietario, se le exigirá constantemente que esté trabajando con la propiedad y sus inquilinos para obtener los ingresos que espera.

Comprar un hogar puede tardar muchos meses, si no años. Estar preparado para esto.

Ser un propietario puede durar toda la vida. A menos que deleges esta tarea a otra persona, serás un propietario durante el tiempo que posee la propiedad y lo alquile.

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4. Determinar la fuerza del mercado de alquiler en su comunidad. Antes de realizar una gran inversión en la propiedad de alquiler, debe asegurarse de que está haciendo una buena elección financiera. En un nivel general, pregúntese si su comunidad tiene un mercado robusto para alquileres. Por ejemplo, vivir en una ciudad universitaria donde el alquiler es la norma puede ofrecerle un mejor mercado que vivir en una pequeña comunidad agrícola donde todos poseen su propia casa.

Además, mire el número de listados y vacantes en el área donde está comprando. Si hay muchos de ellos, podría indicar que el mercado se ha ido mal.

Considere la dificultad de obtener los permisos de construcción, deberá mejorar la propiedad. Si los permisos son prohibitivamente costosos y difíciles de obtener, es posible que no desee comprar en esa área.

Analizar los precios de alquiler promedio de las unidades que son comparables a lo que está buscando la compra. Después de todo, necesitas poder ganar dinero.

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5. Retener la ayuda de expertos. Comprar una casa de alquiler significa tener que lidiar con transacciones inmobiliarias, documentos legales y posiblemente incluso preguntas fiscales. Por estas razones, es importante contratar ayuda de expertos para tomar las mejores decisiones posibles. Sin embargo, esta ayuda le costará.

Para contratar a un agente de bienes raíces, comuníquese con sus amigos y familiares. Quieres encontrar a alguien que sea confiable y bien informado. La persona que elija será responsable de encontrarle una casa que satisfaga todas sus necesidades.

Para contratar a un abogado, comuníquese con el servicio de referencia de abogados de su Abogado de la Asociación de Barras de estado. Después de responder algunas preguntas generales, se le pondrá en contacto con los abogados en su área. Contratar a alguien que se sienta cómodo con las transacciones de bienes raíces y la ley de alquiler.

Contratar a un experto en impuestos, hable con amigos y familiares que también puedan tener propiedades de alquiler. Desea asegurarse de que está apretando el más dinero de su inversión como sea posible. Los contadores y otros expertos pueden ayudarlo a hacer esto.

Parte 2 de 4:

Localización e inspección de la propiedad

1. Determine qué tipo de propiedad desea. La propiedad de alquiler puede venir en cualquier número de formas y tamaños. Puedes elegir comprar condominios, edificios de apartamentos o casas unifamiliares. Si está interesado en hogares unifamiliares, considere qué tipo de casa desea buscar.

Tal vez quieras un gran patio que atraiga a las familias.
Piense en un hogar moderno que atraiga a los residentes de altos ingresos.
Considere un hogar más modesto que atraiga estudiantes universitarios y adultos jóvenes.

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2. Reúna documentos para llevar a los prestamistas. Antes de ir a su banco para averiguar cuánto puede pagar, recopile los documentos que el prestamista utilizará para tomar esa determinación. En general, deberá mostrar algunas pruebas de ingresos, prueba de activos, un buen historial de crédito, empleo verificado e identificar documentos (E.gramo., una licencia de conducir y tarjeta de seguridad social).

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3. Averigua cuánto puedes pagar. Antes de comprar una casa, necesita saber lo que puede pagar. Para hacer esto, vaya a su banco local y obtenga previamente aprobado para un préstamo hipotecario. Cuando habla con su banco, podrá discutir diferentes opciones de préstamos y sus beneficios (E.gramo., TARIFA AJUSTABLE VS. Préstamos de tarifa fija). Además, el prestamista revisará su crédito y le avisará a cualquier problema que pueda haber.

Trabajar con el prestamista para determinar el máximo que podrá pedir prestado. Esto le dará una idea de cuánto puede gastar en la casa.

Después de pasar por el proceso con el prestamista, obtenga una carta de aprobación previa que puede mostrar a los vendedores. Los vendedores estarán más dispuestos a negociar con los compradores que tienen sus finanzas en orden. Al mostrarle a un vendedor una carta de aprobación previa, le está asegurando de que puede pagar la casa que están vendiendo.

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4. Barrios de investigación en su comunidad. Una vez que sepa cuánto hogar puede pagar, comience a trabajar con su agente de bienes raíces para encontrar las mejores casas disponibles. Hable con su agente de bienes raíces sobre lo que está buscando salir de la propiedad. Déjalo saber que planeas en alquilar. Además, siéntese con su agente y discuta lo siguiente:

El maquillaje de diferentes vecindarios en su comunidad. Por ejemplo, si está cerca del campus de la universidad local, es probable que su grupo de inquilinos sea en su mayoría estudiantes. Además, esta ubicación probablemente conduzca a vacantes regulares durante los meses de verano cuando la escuela no está en sesión.

Impuestos de propiedad. Desea asegurarse de mantener sus gastos generales lo más bajos posible. Trate de encontrar una ubicación con impuestos razonables de propiedad.

Escuelas. Si planea tener familias como inquilinos, querrá estar en un vecindario con un sistema escolar de calidad.

Crimen. Nadie quiere alquilar una casa en una ubicación peligrosa.

Mercado de trabajo. Sus inquilinos probablemente necesitarán trabajar para pagar el alquiler. Ayúdalos a comprar una casa en un área con un mercado laboral de calidad.

Comodidades. Los inquilinos serán más propensos a alquilar su hogar si hay cosas que hacer en la comunidad. Buscar casas cerca de parques, senderos de senderismo, teatros de cine y restaurantes.

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5. Elige la propiedad adecuada. Ahora que su agente tiene una idea de lo que está buscando, él o ella usará sus recursos para compilar una lista de casas en las que podría estar interesado. Al verificar estos listados, visite cada casa y vea a través de los ojos de su propietario. Al caminar por cada casa, considere cuántas habitaciones y baños tienen la casa, cuántos pies cuadrados es, qué tan grande es la cocina, y el tamaño del patio.

Cuando usted y su agente se asienten en la casa perfecta, se sumerge un poco más y tenga una inspección realizada. Antes de realizar cualquier oferta, debe asegurarse de que la casa esté en la condición correspondiente.

Asegúrese de que el inspector analice la base, el techo, el cableado, el material de construcción, la fuerza estructural y cualquier otra cosa que piense que es importante.

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6. Estimar el flujo de efectivo y el retorno de la inversión. Antes de realizar una oferta en cualquier hogar, desea determinar si es probable que la casa sea una buena inversión para usted. Para hacer esto, debe estimar el flujo de efectivo que recibirá de la propiedad después de comprarlo. El flujo de efectivo se calcula estimando el alquiler promedio que cree que podría obtener para el hogar y restar todos los gastos mensuales de ese número (E.gramo., El pago de la hipoteca, los impuestos a la propiedad, los costos de seguros, el mantenimiento y las reparaciones). Si el número que obtiene es positivo, debe considerar comprar la propiedad. Sin embargo, si el número que obtiene es negativo, la propiedad probablemente costará más de lo que le hace.

Por ejemplo, asuma que el alquiler promedio para su hogar potencial es de $ 2,000 por mes. Además, asuma que su pago hipotecario es de $ 900 por mes, usted paga $ 140 por polilla en los impuestos a la propiedad, $ 200 por mes en los costos de seguros, y un promedio de $ 400 por mes en las tarifas de mantenimiento y reparación. En este escenario, su flujo de efectivo estimado sería de + $ 360 ($ 2,000 - $ 1,640).

Parte 3 de 4:

Compra de la casa de alquiler

1. Haz una oferta. Ahora que ha encontrado la casa perfecta, usted y su agente deben acordar una oferta inicial para hacer. En general, su oferta inicial debe ser aproximadamente un 5% por debajo del precio de venta. Además de usar esta regla de pulgar, pregúntele a su agente si él o ella tiene comparables en el área para que pueda ver qué otras casas han vendido recientemente.

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2. Negociar con el vendedor. El vendedor probablemente haga una oferta en contra de su oferta inicial. Prepárate para negociar con el vendedor. Mientras que la mayoría de los vendedores precio en su hogar por encima de su valor, él o ella todavía querrá obtener la mayor cantidad de dinero posible para el hogar. Encuentra un número agradable en algún lugar, si es posible.

Si puede acordar un precio con el vendedor, avanzará.

Sin embargo, a veces usted y el vendedor no podrán estar de acuerdo. Si esto sucede, tendrás que seguir adelante y buscar otra casa.

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3. Hacer un depósito de dinero serio. Si ha acordado un precio, generalmente necesitará hacer un depósito de dinero como un signo de buena fe. Un depósito de dinero ferviente es un pago realizado al vendedor para demostrar que usted es serio acerca de comprar la propiedad. Dependiendo de las circunstancias, el depósito puede convertirse en parte del pago inicial si se acepta la oferta, o le devuelve si la oferta es rechazada. En algunas circunstancias, un acuerdo puede indicar que el depósito se perderá si se retira del acuerdo.

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4. Cerrar el trato. El día anterior a cerrar, deberá reunir todos los documentos necesarios para cerrar el trato y asegurarse de que todos los involucrados estén en el cierre. Por lo general, debe brindar documentos de préstamos, acuerdos de compra y venta, comprobante de búsquedas de títulos, comprobantes de seguro, documentos de evaluación doméstica y documentos de inspección. En el día del cierre, usted, su prestamista, su agente, su abogado, el vendedor y el equipo del vendedor deben estar presentes.

Al cierre firmará dos documentos principales. Primero firmará la nota de la hipoteca con su prestamista para finalizar el préstamo. Segundo firmará el acuerdo de compra y venta, que transferirá la propiedad de la propiedad a su nombre.

Al final del cierre, usted mismo será el vendedor para la propiedad y el acuerdo se finalizará.

Parte 4 de 4:

Ser un propietario

1. Conseguir la casa en condiciones de alquiler. Tan pronto como pueda, ingrese a la casa y asegúrese de que todo esté listo para ser alquilado. Comience por tener la propiedad inspeccionada para asegurarse de que no haya peligros ni problemas inesperados que necesitan ser arreglados. Todo debe estar en las mejores condiciones posibles para garantizar que atraiga a los mejores inquilinos y aproveche al máximo la propiedad.

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2. Listar la casa en el mercado de alquiler. Cuando esté listo, enumere su propiedad en el mercado de alquiler. Ponga una señal en la parte delantera de la casa, use sitios web de alquiler y use agencias de alquiler. Todas estas avenidas lo ayudarán a alquilarse rápidamente. Además, considere unirse a una asociación de propietarios en su área. Estas asociaciones lo ayudarán a través del proceso de alquiler y proporcionarán muchos recursos.

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3. Escrutinan posibles inquilinos. Cuando un inquilino se enfrenta a usted acerca de alquilar su propiedad, haga que completen una solicitud de arrendamiento. La solicitud de arrendamiento debe exigir a los posibles inquilinos que le brinden información personal, información financiera, referencias y otra información que puede usar para ayudar a tomar una decisión sobre quién alquilar a. No se apresure durante este proceso. Es mejor ir despacio y hacerlo bien de lo que es para obtener un mal inquilino rápidamente.

Asegúrate de llamar referencias y hablar con ellos sobre los posibles inquilinos.

Ejecutar cheques de crédito en todos los que buscan alquilar. Asegúrese de que tengan la capacidad financiera para pagar constantemente el alquiler.

Conducir por el espacio de vida actual del prospectivo del inquilino, ya que le dará una idea de cómo tratarán su hogar.

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4. Firmar un contrato de arrendamiento. Cuando esté listo, llame a los mejores candidatos y déjelos saber que le gustaría alquilarlos. Encuentre un tiempo para que todos se reúnan para firmar el contrato de arrendamiento. Si tiene un abogado, haga que reduzcan el contrato de arrendamiento por ti. Si usted es parte de una asociación de propietarios, vea si tienen algún arrendamiento de modelos que puede usar.

Independientemente, asegúrese de que sus arrendamientos sean legales. Si terminas litigando con un inquilino, quieres asegurarte de que su arrendamiento se mantendrá en la corte.

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5. Estar ahí para tus inquilinos. A lo largo del período de arrendamiento, asegúrese de estar disponible y presentes para sus inquilinos. Una fuerte presencia del propietario ayudará a garantizar que los inquilinos no se golpeen la casa o salten en alquiler. Dicho esto, por ley, necesitas darles algo de privacidad. No vengas a la casa sin anunciarse y no cuidarlos todo el tiempo.

Asegúrese de devolver las llamadas telefónicas y cuidar las órdenes de reparación de manera rápida y profesional.

Trabajar con inquilinos en alquiler y pagos atrasados, lo más posible, para tratar de mantener una relación amistosa. Si a los inquilinos no les gustan, serán más propensos a basura la casa y saltarán en alquiler.