Cómo calcular el ingreso sujeto a impuestos sobre las propiedades del alquiler: 10 pasos

Si tiene propiedades que alquila a inquilinos o propiedades de vacaciones que alquila a otros cuando no lo está utilizando, puede tener ingresos por alquiler de impuestos. Los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta ordinario. Normalmente use la programación E, los ingresos suplementarios y la pérdida para calcular su ingreso sujeto a impuestos en cualquier propiedad que posee y alquile.

Pasos

Parte 1 de 3:

Determinar el ingreso de alquiler bruto

1. Determine si desea ser una base de efectivo o un método de acumulación del contribuyente. El efectivo es el método más común. Con un método de base en efectivo, informa los ingresos de alquiler que realmente recibe durante el año fiscal.

Con un método de acumulación, informa los ingresos de alquiler según cuando lo gana.

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2. Agregue todas las fuentes de ingresos de sus propiedades de alquiler. Esto incluye alquiler, alquiler anticipado y lo siguiente:

Las tarifas pagadas para cancelar un contrato de arrendamiento-

Utilidades y otros gastos pagados por el inquilino-

Servicios o propiedad que recibió en alquiler en lugar de efectivo y

Cantidades de depósito de seguridad que decide mantener, generalmente a la terminación del contrato de arrendamiento. Esto no incluye los depósitos de seguridad que recibe y tiene la intención de regresar al inquilino a la terminación del contrato de arrendamiento. Si recibe un depósito de seguridad de los primeros meses y los últimos meses, esos montos deben incluirse en su ingreso bruto si están destinados a cubrir el alquiler por esos meses.

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3. Ingrese ese total en la línea 3 de su horario E, después "Rentas recibidas."Puede listar los ingresos de alquiler para hasta 3 propiedades en un solo horario E. El horario proporciona tres columnas para cada una de las 3 propiedades. Asegúrese de que las direcciones físicas que usted enumere bajo 1A coincida con los rentas.

Por ejemplo, supongamos que usted es propietaria de casas en alquiler en 123 Main Street y 345 Mulberry Street. Liste la lista de la casa principal de la calle al lado de "A" y la casa callejera de Mulberry al lado de "B." Cuando complete sus ingresos, asegúrese de poner el alquiler que recibe para la casa principal de la columna A y el alquiler de la Casa Street de Mulberry en la columna B.

A los efectos del ejemplo, suponga que recibió $ 100,000 en alquiler para la casa en Main Street, y $ 80,000 en alquiler para la casa en Mulberry Street.

Si tiene más de 3 propiedades de alquiler, debe usar un formulario adicional.

Parte 2 de 3:

Por un total de gastos

1. Reunir y categorizar los gastos que ha incurrido en cada propiedad de alquiler. Usted puede deducir los gastos por mantener, conservar y administrar sus propiedades de alquiler. Los gastos en el Anexo E se dividen en categorías específicas, como la publicidad, las tarifas de administración, las reparaciones, los suministros, los impuestos y las utilidades.

Agregue sus gastos para cada categoría, luego ponga esa cantidad en la caja correcta. Al igual que con los ingresos, asegúrese de que coincida con los gastos correctos en la columna para la propiedad correcta, si tiene más de una propiedad que figura en el horario.

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2. Calcular cualquier gasto de depreciación. Mientras que las reparaciones, como la pintura o la reemplazo de un techo, se pueden deducir todas a la vez, las mejoras, como agregar una piscina o instalar un nuevo aislamiento, generalmente deben depreciarse en varios años en lugar de deducirse en el año que pagó por ellos. Tenga en cuenta que los gastos de depreciación reducen la base de costos de su propiedad de alquiler y aumentan las ganancias que recibe cuando eventualmente vende la propiedad.

En general, debe tomar su costo u otra base fiscal para la propiedad, asignó ese costo a los diferentes tipos de propiedad incluidos en su alquiler, y luego use las tarifas, los métodos y las vidas útiles especificadas por el IRS para aquellos tipos de propiedad para Encuentra tu depreciación anual.

Puede asignar una parte del costo de la propiedad a la tierra (si alquila una casa, no un apartamento). Mire la evaluación del impuesto a la propiedad local y vea cómo se asigna el valor de la propiedad entre el edificio y las mejoras en comparación con la tierra. No obtienes una deducción de depreciación para la tierra.

Por ejemplo, si el asesor de impuestos a la propiedad ha asignado el 20% del valor de la propiedad para aterrizar, asignaría $ 40,000 a la tierra (20% x $ 200,000), que no está depreciada. Luego, puede asignar $ 160,000 ($ 200,000 - $ 40,000) al edificio, que se depreciaría en 27.5 años (que es la longitud típica de bienes raíces residenciales).

La propiedad, como cercas o muebles, normalmente se deprecia, utilizando el método de balance decreciente. El IRS indica que debe depreciar los muebles con un saldo decreciente del 200%. Para encontrar su depreciación anual, consulte las tablas de saldo decreciente publicadas por el IRS.

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3. Agregue todos sus gastos en cada categoría, incluida la depreciación e ingrese el total en la línea 20 de su horario E. Por ejemplo, supongamos que tiene gastos por un total de $ 50,000 para su casa callejera principal. Usted ingresará esa cantidad en la línea 20 en la columna A. Si tuviera $ 80,000 en gastos de su casa de Mulberry Street, esa cantidad se dirigiría en la línea 20 en la columna B.

Parte 3 de 3:

Encontrar ingresos sujetos a impuestos

1. Resta sus gastos totales en la línea 20 de su ingreso total en la línea 3 e ingrese el resultado en la línea 21. En general, esta cantidad será su ingreso sujeto a impuestos de su propiedad de alquiler. Si la cantidad es negativa, tiene una pérdida en su propiedad de alquiler. Tendrá que consultar otros formularios para determinar si sus pérdidas son deducibles.

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2. Ingrese cualquier cantidad positiva de la línea 21 en la línea 24. Si tiene pérdidas, no deben ser incluidas en esta línea. Por ejemplo, desde que recibió $ 100,000 en alquiler para su casa principal de la calle, pero solo incurrió en $ 50,000 en gastos, sus ingresos en la casa principal de la calle es de $ 50,000. Dado que sus ingresos y gastos de la Casa Street de Mulberry son exactamente iguales, no tiene ingresos por alquiler para esa propiedad.

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3. Ingrese cualquier pérdida en la línea 25. Esto incluye cualquier pérdida de alquiler de deducibles que ingresó en la línea 22 después de calcular las pérdidas de actividad pasiva utilizando el Formulario 8582. Las pérdidas de actividad pasiva son complicadas, pero en general, puede deducir hasta $ 25,000 al año en pérdidas en las propiedades de alquiler si tiene un ingreso bruto ajustado de menos de $ 100,000.

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4. Añadir líneas 24 y 25 e ingrese el resultado en la línea 26. Esta cantidad es su ingreso total de alquiler de impuestos, y debe incluirse en su 1040.

Para finalizar el ejemplo, su ingreso total de alquiler de impuestos para sus dos casas en Main Street y Mulberry Street sería de $ 50,000.

Consejos

Si proporciona servicios sustanciales, como los servicios de limpieza para la comodidad de sus inquilinos, debe usar el Programa C, las pérdidas o la pérdida del negocio para informar los ingresos de alquiler, en lugar de programar E. El horario E se utiliza si solo proporciona servicios básicos, como utilidades o colección de basura.

Si califica como profesional de bienes raíces, es posible que pueda deducir más de sus pérdidas de alquiler. Habla con un asesor de impuestos para más información.

Si es propietario de una propiedad comercial y está alquilando el espacio a un negocio que posee y ejecuta, pueden solicitar reglas especiales que le permitan tomar pérdidas asociadas con la propiedad. Para ayudar a la comprensión y la utilización de estas oportunidades de planificación fiscal, hable con un asesor fiscal.

Advertencias

Cualquier pago que reciba después de un ejercicio de inquilinos, se trata una opción para comprar, ya que las ganancias de una venta en lugar de los ingresos por alquiler.

Si usa una casa de vacaciones por más de 14 días en un año, o más del 10 por ciento de los días que lo alquielos a otros a un precio de mercado justo, lo que sea mayor, no está clasificado como una propiedad de alquiler para impuestos propósitos.