4 maneras de tener en cuenta las mejoras del inquilino

Las mejoras del inquilino se negocian en muchos arrendamientos comerciales como incentivo para que los inquilinos firmen acuerdos de alquiler a largo plazo.Se pueden negociar varios arreglos.El inquilino puede acordar realizar mejoras a cambio de un incentivo en efectivo o una reducción del alquiler.Alternativamente, un propietario puede desear controlar el proceso de renovación y hacer todas las mejoras.De cualquier manera, los principios contables generalmente aceptados en los Estados Unidos (US GAAP) requieren tratamientos contables específicos para las mejoras de inquilinos.

Pasos

Método 1 de 4:

Entendiendo mejoras de los inquilinos y mejoras de arrendamiento

1. Definir mejoras de inquilinos.Las mejoras del inquilino son mejoras de capital realizadas por el propietario.El propietario hace estas mejoras para preparar el espacio para el inquilino.Estas mejoras se convierten en componentes permanentes de la propiedad.Son propiedad del propietario, y siguen siendo los activos de capital del propietario, incluso cuando el inquilino toma posesión de la propiedad.

Por ejemplo, supongamos que un propietario posee un edificio comercial que quiere arrendar como espacio de oficina.Para atraer a los inquilinos adecuados, el propietario instala revestimientos de piso y paredes, techos, particiones, aire acondicionado, protección contra incendios y seguridad.El propietario paga por estas mejoras.

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2. Identificar mejoras de arrendamiento.Las mejoras de arrendamiento incluyen la personalización de la propiedad hecha por el inquilino.Los ejemplos incluyen estanterías, gabinetes y proyectos de pintura.Dependiendo de cómo se negoció la sección de mejora del inquilino del contrato de arrendamiento, ya sea que el inquilino o el propietario puedan pagar estas mejoras.

Por ejemplo, supongamos que un propietario posee un espacio comercial y los propietarios de una salón de pelo y spa quieren alquilarlo.Los propietarios del plan de salón de pelo para instalar alfombras, iluminación y paredes y puertas para habitaciones privadas.El inquilino, o los propietarios de la salón de cabello, pagan por las mejoras.

A veces, el propietario le da al inquilino una asignación, llamada asignación de mejora de inquilinos, para pagar las mejoras de arrendamiento.Este subsidio suele ser un cierto monto en dólares por pie cuadrado de espacio.Si el costo de las mejoras de arrendamiento excede la asignación de la mejora del inquilino, el inquilino paga por esas mejoras fuera de su bolsillo.

A veces, el inquilino solo paga por las mejoras.

No importa la disposición de pago, en la mayoría de los casos, las mejoras se conviertan en propiedad del propietario al final del contrato de arrendamiento.

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3. Cuenta para mejoras del inquilino y mejoras de arrendamiento.Las mejoras de los inquilinos y las mejoras de arrendamiento típicamente califican como gastos de capital.Esto significa que el costo de las mejoras excede un límite predeterminado establecido por la compañía, conocido como el umbral de capitalización (que suele ser entre $ 5,000 y $ 10,000).

Los gastos de capital se registran como un activo en un balance y luego se cobran a gastar a lo largo del tiempo en los estados de ingresos utilizando depreciación o amortización.

Si el propietario hace mejoras de los inquilinos, el gasto de capital se registra como un activo en el balance del propietario.Luego, el gasto se registra en las declaraciones de ingresos del propietario utilizando la depreciación sobre la vida útil del activo.

Si el inquilino paga las mejoras de arrendamiento, el gasto de capital se registra como un activo en el balance del inquilino.Luego, el gasto se registra en las declaraciones de ingresos como amortización durante la vida útil del contrato de arrendamiento o la vida útil del activo, lo que sea más corto.

El inquilino gasta las mejoras de arrendamiento con amortización en lugar de depreciación porque la propiedad de las mejoras vuelve al propietario al final del contrato de arrendamiento.Por lo tanto, las mejoras se tratan como activos intangibles, para los cuales se usa la amortización en lugar de la depreciación.

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4. Aprender la diferencia entre la depreciación y la amortización.Tanto la depreciación como la amortización son métodos para registrar el gasto de un gasto de capital en un estado de resultados a lo largo del tiempo.Algunas personas usan los términos de manera intercambiable, aunque esto no es técnicamente correcto.La diferencia entre la depreciación y la amortización tiene que ver con activos tangibles e intangibles.

Los activos tangibles son activos físicos, como tierras, edificios o equipos.Estos se registran con depreciación.La depreciación se calcula utilizando la vida útil útil del activo y el valor de salvamento, o la cantidad para la cual el activo se puede vender al final de su vida útil.

Los activos intangibles son activos no físicos, como licencias, derechos de autor, patentes o marcas registradas.Estos gastos se registran con amortización.

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5. Mojoras de arrendamiento de gastos con amortización.El inquilino hace mejoras de arrendamiento y los gasta con amortización. A pesar de que muchas mejoras de arrendamiento son en realidad activos tangibles, como alfombras o gabinetes, el inquilino registra el gasto por estas mejoras con la amortización.La razón tiene que ver con la propiedad de los activos.Dado que el propietario conserva la propiedad de las mejoras al final del contrato de arrendamiento, no hay valor de salvamento para el inquilino.Por lo tanto, las mejoras de arrendamiento se tratan como activos intangibles y se explican con amortización.

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6. MEJORAS DE INDANERADORES DEL GASTO CON LA DEPRECIACIÓN.El propietario hace mejoras de los inquilinos y los gaste con depreciación.Estas compras de capital se tratan como otras compras de capital ordinario.Son activos tangibles que el propietario posee.Tienen una vida útil y un valor de salvamento.El propietario los registra como un activo en el balance general y luego los gasta a lo largo del tiempo como depreciación de los estados de resultados.

Método 2 de 4:

Contabilidad de mejoras de arrendamiento

1. Saber quién representa mejoras de arrendamiento.Dado que el inquilino paga por ellos, es el inquilino que hace las entradas para las mejoras de arrendamiento.El inquilino registra el gasto de capital como un activo en su propio balance. Luego, el costo de las mejoras se registra como amortización en los estados de ingresos del inquilino a lo largo del tiempo.

Por ejemplo, supongamos que la salón de cabello y el SPA que están arrendando el espacio comercial del propietario gasta $ 35,000 en las mejoras necesarias.Es la salón de cabello que registrará esos activos y gastos en su balance general y declaraciones de ingresos.

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2. Definir el período de amortización. El IRS requiere mejoras de arrendamiento para ser amortizadas durante la longitud del contrato de arrendamiento o la vida útil de las mejoras, lo que sea más corto.Entonces, supongamos que la peluquería ha firmado un contrato de arrendamiento de cinco años con el propietario, y se estima que la vida útil de las mejoras de arrendamiento es de siete años. Dado que el período de arrendamiento es más corto que la vida útil de las mejoras, los gastos se amortizarán durante un período de cinco años.

La peluquería registrará $ 7,000 de amortización cada año por un período de cinco años en su propia documentación contable ($ 35,000 / 5 años = $ 7,000 por año).

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3. Extender el período de amortización. El período de amortización se puede extender más allá de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento. Se deben cumplir ciertas condiciones que garanticen que el inquilino renovará el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, el propietario puede proporcionar una opción de renovación de precio de ganga.O, el propietario podría cobrar una multa por no renovar el contrato de arrendamiento. Cualquiera de estas condiciones incentivará fuertemente al inquilino para renovar el contrato de arrendamiento, por lo que el período de amortización puede extenderse, lo que resulta en gastos de amortización más pequeños.

Por ejemplo, supongamos que la salón de cabello podría comprometerse a renovar el contrato de arrendamiento durante cinco años adicionales después del vencimiento porque el propietario está ofreciendo un descuento en el alquiler si se renovan.En este caso, el período del arrendamiento sería de 10 años, y la vida útil del equipo sigue siendo siete años.

Ahora, el período más corto es la vida útil de las mejoras.Así que la peluquería amortizará estos gastos en el transcurso de siete años.El gasto anual de amortización será de $ 5,000 ($ 35,000 / 7 años = $ 5,000 por año).

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4. Registrar la amortización. La entrada de diario para la amortización incluye un débito a la línea de gastos de amortización en el estado de resultados del inquilino y un crédito a la cuenta de amortización acumulada en el balance del inquilino. La entrada de la revista se realiza de esta manera para lograr el principio de coincidencia.

El principio correspondiente en la contabilidad dice que los gastos son reportados por una empresa en el mismo período que los ingresos relacionados.De acuerdo con el principio correspondiente, sería incorrecto para que el salón de cabello registrara todo el costo de las mejoras de arrendamiento, $ 35,000, en el primer año porque los ingresos relacionados con esas mejoras se generarán en los próximos años.

Con la amortización, parte del costo de las mejoras de arrendamiento se mueve desde el balance del inquilino a la declaración de ingresos del inquilino, por lo que se puede combinar con los ingresos obtenidos del uso de estos artículos.

Método 3 de 4:

Contabilidad para subsidios de mejora del inquilino

1. Entender quién representa las asignaciones de mejoras del inquilino.La asignación de mejora del inquilino es la cantidad de dinero que el propietario acepta contribuir a las mejoras de arrendamiento.La forma en que se registra la asignación en los estados financieros depende de la naturaleza del acuerdo entre el propietario y el inquilino.El propietario puede haber acordado reembolsar al inquilino por los gastos.Alternativamente, el inquilino puede recibir alquiler gratuito o con descuento por varios meses.

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2. Registre los períodos de alquiler sin alquiler o reducido.Tanto el inquilino como el propietario deben reconocer el alquiler en línea recta durante el término del contrato de arrendamiento.Esto significa que la cantidad total de alquiler en todo el término del contrato de arrendamiento debe dividirse por el número de meses en el contrato de arrendamiento para que se registre la misma cantidad de alquiler cada mes, incluso en meses de alquiler sin alquileres o reducidos.

Por ejemplo, supongamos que el contrato de arrendamiento para la peluquería declaró que el alquiler mensual sería de $ 2,000 por un período de 60 meses y que el propietario acordara contribuir con $ 10,000 a las mejoras de arrendamiento en forma de alquiler gratuito durante cinco meses.

En este ejemplo, la peluquería está pagando $ 2,000 por mes por 55 meses, o $ 110,000 en total ($ 2,000 x 55 = $ 110,000).

El término del contrato de arrendamiento es de 60 meses, por lo que el alquiler mensual que debe registrarse como un gasto para el inquilino y, a medida que los ingresos para el propietario deben ser de $ 1,833.33 ($ 110,000 / 60 = $ 1,833.33).

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3. Reembolsos de registro para las mejoras de arrendamiento al inquilino. Si el propietario reembolsa al inquilino por mejoras de arrendamiento, esto se considera un incentivo de arrendamiento. Tanto el inquilino como el propietario deben registrar la cantidad total del incentivo en sus balances. Luego, el incentivo se registra como alquiler diferido sobre la vida del contrato de arrendamiento.

El propietario registra el valor bruto del incentivo como un activo en el balance.Luego, el activo se carga sobre el término del contrato de arrendamiento como una reducción del ingreso de alquiler.

El inquilino registra el valor bruto del incentivo como una responsabilidad en el balance.Luego, la responsabilidad se registra como una reducción del gasto de alquiler a través del término del contrato de arrendamiento.

Supongamos que en el ejemplo anterior, el propietario le dio al inquilino $ 10,000 para usar las mejoras de arrendamiento.El propietario registrará $ 10,000 como un activo en el balance.Si el contrato de arrendamiento fuera durante 60 meses, entonces la reducción mensual a los ingresos por alquiler que se registrará en el estado de resultados sería de $ 166.67 ($ 10,000 / 60 = $ 166.67).

En el mismo ejemplo, el inquilino registrará una responsabilidad de $ 10,000 en virtud de activos fijos en su propio balance. Esto sería compensado por un $ 166.67 Reducción en gastos de alquiler cada mes durante el término del contrato de arrendamiento.

Método 4 de 4:

Contabilidad para las mejoras del inquilino

1. Entender quién representa las mejoras del inquilino. Dado que el propietario paga las mejoras del inquilino, todos los gastos de esta mejoras son registrados por el propietario registrado por el propietario. Las mejoras de los inquilinos se tratan como gastos de capital ordinarios en los estados financieros del propietario.

La cantidad total de los gastos se registra como un activo en el balance del propietario. Luego, cada mes, el gasto de depreciación se registra en los estados de ingresos del propietario.

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2. Calcular la cantidad depreciable de las mejoras. Para registrar con precisión los gastos de capital, conozca el costo total de las mejoras del inquilino. También necesitas saber la vida útil de las mejoras.Finalmente, conozca el valor de salvamento de cualquiera de los activos.

Restar la cantidad de rescate del gasto total.Esta es la cantidad que se depreciará cada mes en las cuentas del propietario.

Por ejemplo, supongamos que el propietario pagó $ 35,000 por mejoras de capital. La vida útil es de 7 años (o 84 meses). El valor de salvamento es de $ 1,400. Por lo tanto, la cantidad depreciable es de $ 33,600 ($ 35,000 - $ 1,400 = $ 33,600).

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3. Calcular la depreciación mensual. Divide la cantidad depreciable por el número de meses en la vida útil de los activos. Cada mes, haga una entrada de diario para la depreciación mensual.Registrar un débito a los gastos de depreciación en el estado de resultados del propietario. Registre un crédito a la depreciación acumulada en el balance del propietario.

Por ejemplo, si la cantidad depreciable es de $ 33,600 y la vida útil es de 84 meses, luego calcula la depreciación con la ecuación $ 33,600 / 84 = $ 400. Esta es la cantidad de depreciación que se registrará cada mes.