4 maneras de desarrollar bienes raíces comerciales

Los bienes raíces comerciales le brinden un poco más de estabilidad que los bienes raíces residenciales, que pueden venir con una facturación de inquilinos frecuentes y otras molestias. Dado que los contratos de arrendamiento de bienes raíces comerciales pueden durar 10 años o más, la inversión puede proporcionarle un flujo saludable de ingresos pasivos, si se administra correctamente. Pero, cómo empezar? Puedes pensar que tienes una pierna hacia arriba si has comprado bienes raíces antes, pero los bienes raíces comerciales son un animal diferente de bienes raíces residenciales. Y el desarrollo va más allá de simplemente comprando y vendiendo. Cuando desarrolla una propiedad, está construyendo algo nuevo o renovando una estructura existente para que asienta mejor las necesidades de la comunidad circundante.

Pasos

Método 1 de 4:

Elegir la propiedad correcta

1. Establecer metas específicas para desarrollar bienes raíces comerciales. Anote algunas ideas para lo que espera lograr (además de ganar dinero). Lleve su lista y reduce a 1 o 2 cosas que parecen factibles en su entorno actual.

Es posible que pueda usar proyectos más pequeños como piedras de paso para otras más grandes. Por ejemplo, es posible que desee crear un nuevo área minorista que pueda servir como un punto focal para la comunidad, pero no tiene los recursos para hacer eso todavía. En su lugar, podría renovar un centro comercial Strip existente, venderlo y usar el dinero que realiza como dinero de la semilla para el nuevo desarrollo.

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2. Mira las propiedades disponibles en el área general. Tener una idea de qué propiedades comerciales están vando. Esto puede ser tan simple como conducir y buscar señales de publicidad de propiedades publicitarias, aunque generalmente es más eficiente buscar en línea.

Antes de seguir adelante, debe saber si su idea de desarrollo es factible. Por ejemplo, si desea construir una propiedad nueva y necesita 100 acres de tierra, eso no va a suceder si una parcela de este tipo no existe en su área.

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3. Crea un presupuesto para tu empresa. Total los costos potenciales para la propiedad, incluido el precio de compra, los costos de construcción o renovación, y las tarifas profesionales. Use la información que obtuvo en la búsqueda de propiedades disponibles para estimar lo que pagará por una propiedad que se adapte a sus necesidades.

La propiedad comercial se valora de manera diferente a la propiedad residencial, generalmente relacionada con los pies cuadrados utilizables (aunque la ubicación también entra en juego). Si no tiene experiencia de valoración comercial, obtenga ayuda para crear un presupuesto realista. Hable con un abogado de bienes raíces o un contador que tenga experiencia trabajando con desarrolladores comerciales de bienes raíces.

Si va a necesitar pedir dinero prestado para financiar su proyecto, asegúrese de tener al menos un 30% de efectivo en efectivo para un pago inicial en la propiedad.

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4. Encuentre ubicaciones potenciales que cumplan con sus metas y criterios financieros. Busque en línea o conduzca alrededor de un área que le interesa encontrar bienes raíces comerciales en venta. Si ya ha contratado a un agente de bienes raíces, también encontrarán propiedades para usted que parezcan ser un buen ajuste para usted. Mire varias propiedades diferentes para que pueda elegir el mejor para sus necesidades.

Su enfoque podría ser diferente si desea comprar un lugar en particular en lugar de simplemente buscar una nueva inversión. Por ejemplo, puede estar interesado en desarrollar un centro comercial abandonado en su vecindario.

Incluso si ya está establecido en una propiedad en particular, sigue siendo una buena idea mirar algunas propiedades similares para que tenga una mejor idea del valor y pueda hacer comparaciones de precios.

Busque vendedores motivados que tengan una razón para vender la propiedad por debajo del valor de mercado. Por ejemplo, si la propiedad ha estado en su mayoría vacía o está en un vecindario con dificultades, es posible que pueda obtener un buen trato.

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5. Revise los requisitos de zonificación para las propiedades que le interesa. Si no está planeando cambiar el uso de la propiedad de lo que actualmente es, esto no debería ser un trato demasiado grande. Pero si está planeando cambiarlo, asegúrese de que el gobierno local permite lo que desea utilizar la propiedad por el gobierno en ese espacio en particular.

Incluso si la estructura en el sitio cumple con sus necesidades, eso no significa que el sitio esté zonificado para su uso. Por ejemplo, es posible que desee comprar un almacén y convertirlo en un lugar de cervecería y entretenimiento en vivo, pero esa área podría no ser zonificada para ese uso.

Método 2 de 4:

Comprar bienes raíces comerciales

1. Contrata a un equipo de profesionales para ayudar con su compra. La frase "se necesita un pueblo" También se aplica al desarrollo comercial de bienes raíces. Si bien es posible que pueda comprar una casa unifamiliar sin mucha ayuda profesional, cuando llegue a los bienes raíces comerciales, necesita un agente comercial, un tasador, agente, agente de custodia y abogado. Espere pasar a cualquier lugar desde unos pocos miles a decenas de miles de dólares para contratar a este equipo, dependiendo del valor de la propiedad que desea comprar.

Asegúrese de que todos en su equipo tengan una sólida reputación profesional y experiencia en el desarrollo de bienes raíces comerciales.
Sus profesionales también podrían ser capaces de proporcionar recomendaciones. Por ejemplo, si contrata a un abogado, podrían recomendar agentes o corredores. Los corredores y agentes a menudo tienen tasadores y agentes de custodia con los que trabajan con frecuencia con.

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2. Alinee a los inversores o prestamistas para ayudar a financiar su compra. A menos que esté sentado en millones de dólares que desea invertir, normalmente necesitará obtener una hipoteca u otra financiación para comprar la propiedad comercial. Si ya tiene una relación comercial con un banco, comience allí.

Agregar socios es también una forma de financiar su compra. Por ejemplo, si tiene 4 asociados comerciales que pueden invertir lo suficiente (junto con usted) para cubrir los costos, tiene su financiamiento.

El financiamiento generalmente se basa en los ingresos que generará el negocio subyacente. Si es su primera vez, comprando bienes raíces comerciales, vaya a un lugar establecido con los inquilinos existentes que solo necesitan un poco de ayuda. Este tipo de propiedad generalmente produce más opciones de financiamiento.

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3. Hacer una oferta en la propiedad que desea comprar. Su agente redacta una carta de oferta para el propietario que detalla los términos exactos para los que desea comprar la propiedad. Por lo general, no se iniciará con la cantidad máxima que está dispuesto a pagar, así que espere que haya un poco de negociación de un lado a otro sobre el precio.

Preste atención al asesoramiento de su equipo, especialmente si no tiene mucha experiencia en bienes raíces comerciales. Asegúrese de entender por qué recomiendan la oferta que hacen y cómo están llegando al valor de la propiedad. Esto le ayudará a tomar mejores decisiones durante las negociaciones.

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4. Contrata a un topógrafo independiente para evaluar la propiedad. Una vez que el comprador haya aceptado tentativamente su oferta, comience a investigar la propiedad: esto se conoce como realizando "debida diligencia." Su equipo lo ayuda a obtener toda la información que necesita, incluida una cadena de propiedad para la propiedad, los requisitos de zonificación y los parámetros de construcción. El topógrafo independiente analiza la propiedad existente a la luz de las regulaciones locales para asegurarse de que depende de el código.

Si el topógrafo encuentra algún problema, potencialmente puede usarlos para reducir su costo de compra final. A veces, estos problemas son atendidos por el propietario actual antes de que se complete la venta. También puede organizar una asignación por el costo de las reparaciones necesarias u otro trabajo.

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5. Revise los documentos de depósito de depósito de cierre con su abogado. Al igual que con una compra de bienes raíces residenciales, cerrando una venta de bienes raíces comerciales significa una montaña de documentos de cierre para que lea y firme. Repase estos documentos con su abogado para asegurarse de que los entiende.

Si tiene alguna pregunta, o si hay un documento que no parece reflejar el acuerdo mientras lo entendió, habla! Su abogado volverá al vendedor para asegurarse de que los documentos se cambien antes de firmarlos.

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6. Firme el papeleo para completar la compra. Normalmente, usted y su abogado asistirán al cierre junto con el vendedor y su abogado. También podrían estar presentes otros representantes. Tanto usted como el vendedor firmarán el papeleo para cerrar el trato.

Por ejemplo, si tiene un préstamo bancario para financiar su compra, un representante del banco también podría asistir al cierre.

Cualquier socio en su empresa también asista al cierre y firme los documentos de cierre.

Método 3 de 4:

Edificio o renovación de bienes comerciales

1. Solicite permisos de construcción si planea construir en el sitio. Si acaba de comenzar en bienes raíces comerciales, es mejor comenzar con un edificio existente que comprar terrenos y construirse. Sin embargo, si planea construir, obtenga un permiso de construcción de su gobierno local primero.

Por lo general, habrá muchas inspecciones e informes que deben completarse y archivarse, como la viabilidad y los estudios de impacto ambiental, antes de obtener los permisos finales para construir. Este proceso puede tardar varios meses como mínimo. Es posible que no pueda asegurar el financiamiento completo para su proyecto hasta que tenga permisos de construcción de su gobierno local.

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2. Contratar contratistas para completar su diseño de diseño y construcción. Si está construyendo una nueva estructura (o renovando sustancialmente una estructura existente), organice un equipo de diseñadores y constructores para que esto suceda. Comience a entrevistar y elegir a su equipo lo antes posible después de cerrar el trato. Es posible que incluso tenga arquitectos y planificadores antes de cerrar. Para un nuevo edificio, contrate lo siguiente:

Arquitecto: para nuevo diseño de edificios

Arquitecto de paisaje: diseña plantas y árboles alrededor del edificio para un atractivo natural

Ingenieros mecánicos, de plomería y eléctricos: garantizar que estos sistemas estén hasta el código y funcionen de manera eficiente

Ingeniero civil: garantiza que su estrategia de desarrollo se dirija a los requisitos ambientales, topográficos y de utilidad

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3. Presentar planes a su gobierno local para su revisión. Muchos gobiernos locales requieren planes para que la comisión o una junta de revisión apruebe los nuevos edificios antes de que su equipo pueda comenzar el proyecto. Sobre la base de esta revisión, es posible que tenga estudios adicionales que deben realizarse antes de continuar con la construcción.

Por ejemplo, si está construyendo cerca de un área residencial, la junta local puede querer un estudio de la cantidad de ruido o tráfico que generará su sitio de construcción antes de aprobar su proyecto.

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4. Coordinar la construcción de su edificio. En este punto, el equipo de construcción que has reunido se encargará en gran medida del proyecto. Sin embargo, sigue siendo su trabajo asegurarse de que los diferentes miembros de su equipo se comuniquen correctamente y el proyecto se está completando a tiempo y dentro de sus restricciones presupuestarias.

Su gobierno local probablemente organizará inspecciones periódicas mientras la construcción está sucediendo. Asegúrese de que su equipo esté informado de estos y listo para recibir inspectores cuando aparezcan.

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5. Organizar para construir inspectores para evaluar la propiedad. Las regulaciones estatales y locales determinan si un espacio es adecuado para inquilinos comerciales. Incluso si solo realizó mejoras en una estructura existente, las inspecciones se requieren normalmente antes de que pueda tener que los inquilinos se muevan al espacio.

Muchas regulaciones estatales y locales requieren inspecciones en cualquier momento, una propiedad cambia las manos, incluso si no hace nada para cambiar la estructura. Su abogado tendrá más información sobre esto.

Los inspectores de edificios emiten un "Certificado de ocupación" Cuando su edificio está aprobado. Esto significa que está listo para que los inquilinos se muevan y generalmente marcan el final de la fase de construcción del desarrollo de bienes raíces comerciales.

Si ha creado una nueva estructura (o sustancialmente renovada una estructura existente) a los estándares verdes, también puede considerar obtener su estructura Certificado LEED.

Método 4 de 4:

Gestión de activos desarrollados

1. Vende la propiedad desarrollada si no quieres administrarlo. Después de construir una nueva estructura o renovar sustancialmente una estructura existente, podría tener más sentido para que lo vendas, especialmente si tiene su ojo en otro proyecto de construcción. Hable con sus asesores profesionales (y socios, si los tiene) para decidir qué funciona mejor para satisfacer sus metas.

También puede utilizar la propiedad como garantía para obtener un préstamo en un proyecto más grande, en lugar de venderlo directamente.

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2. Encuentra inquilinos que se complementan unos a otros si estás arrendando. Si solo tienes espacio para un solo inquilino, esto no será un problema. Sin embargo, si tiene un desarrollo con múltiples espacios de oficina o escaparates, busque una mezcla de inquilinos que funcionen bien juntos y se pueden beneficiar unos de otros.

Los inquilinos típicamente trabajan a través de agentes inmobiliarios, por lo que el proceso de arrendamiento de bienes raíces comerciales puede parecer mucho más como comprar que el arrendamiento. Esto tiene sentido si considera que un contrato comercial es generalmente de 10 años o más.

Hable con los agentes directamente. Deje que los agentes de bienes raíces comerciales en su área sepa qué tipo de inquilinos está buscando y verán si tienen un cliente que coincide.

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3. Negociar arrendamientos con posibles inquilinos. Los arrendamientos comerciales son un poco más complejos que los arrendamientos residenciales, por lo que generalmente no hay una plantilla que puede usar. Más bien, negociar los términos específicos con cada inquilino. Contratar a un abogado para que trabaje con usted en las negociaciones, así como el desempeño del acuerdo final.

Dado que los arrendamientos comerciales generalmente duran alrededor de 10 años, no tendrá que pasar por este proceso muy a menudo (siempre que pueda mantener a sus inquilinos).

Apuntar a arrendamientos en los que sus inquilinos pagan por todo, incluidos todos sus servicios públicos (llamados A "Arrendamiento triple-neto"). De esa manera, obtienes el máximo provecho de tu inversión con menos responsabilidades.

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4. Use un equipo de administración de propiedades si desea que sean más manos libres. La gestión de bienes raíces comerciales requiere una gran cantidad de trabajo diaria que se mantiene con necesidades, mantenimiento y reparaciones de inquilinos. Si no tiene mucha experiencia haciendo estas cosas o simplemente preferiría pasar su tiempo haciendo algo más, contrate a una compañía de administración de propiedades para hacer este trabajo para usted.

Pregunte a los profesionales que ensambló cuando compró la propiedad si tiene alguna recomendación para una compañía de administración de propiedades local.

Asegúrese de que el equipo asignado a su propiedad coincida con el tamaño de la propiedad en sí mismo e incluye una combinación de administradores de propiedades, administradores, contadores y ingenieros de mantenimiento para cubrir todos los aspectos.

Antes de contratar a un equipo de administración de propiedades, pregunte por las certificaciones de la compañía y verifique sus credenciales con la Junta de Certificación.

Consejos

Si no tiene mucha experiencia en bienes raíces, pruebe la inversión indirecta a través de fondos comerciales de intercambio (ETF) o fideicomisos de inversión en bienes raíces (reits) como una forma de invertir en bienes raíces sin las molestias de propiedad directa.

Algunas áreas requieren que tenga una licencia para convertirse en un desarrollador de bienes raíces comerciales. Antes de participar en el proceso de compra, hable con un abogado de bienes raíces para averiguar cuáles son los requisitos donde vive.

Familiarizarse con el vocabulario de bienes raíces comerciales, pudiendo "predicar con el ejemplo" se asegurará de que las personas lo lleven seriamente como desarrollador, incluso si está empezando.

Advertencias

Los bienes raíces comerciales son una inversión más riesgosa que los bienes raíces residenciales. Si no está bien versado en los INSIFICADOS DE REALIZADOS, asegúrese de tener mucha ayuda profesional y consejos de los abogados y agentes de bienes raíces.