4 maneras de redactar una cláusula de contrato que se ocupa de la demora en el rendimiento

Las cláusulas que se ocupan de los retrasos en el desempeño surgen más a menudo en contratos de construcción. Un proyecto de construcción, ya sea construir una casa unifamiliar o un estadio deportivo masivo, implica múltiples etapas que deben completarse a tiempo. Un retraso en cualquier punto puede en un hongo en problemas significativamente más grandes y más costosos más adelante, lo que lo hace crucial que las partes acuerden las consecuencias de los retrasos antes de que comience el trabajo.

Pasos

Método 1 de 4:

Especificación de fechas y horarios para su finalización

1. Especifique los plazos para el desempeño de todas las etapas del acuerdo. Muchos tribunales no otorgarán daños por demoras si su contrato no tiene una fecha de finalización específica, o plazos particulares para cada fase del proyecto.

En ausencia de fechas específicas de finalización, la ley del contrato requiere que el trabajo se complete en una cantidad de tiempo razonable. Sin embargo, lo que se considera "razonable" podría variar ampliamente de persona a persona.
Para cada fecha límite, debe detallar exactamente lo que espera que finalice esa fecha. Por ejemplo, supongamos que está construyendo su hogar de sueños y ha contratado a un contratista. Su primera fecha límite es aclarar y calificar el lote y verter la base. Debe terminar el 30 de mayo porque los materiales para el encuadre de la casa están siendo entregados el 1 de junio.
A veces, no es necesario que una fase se termine completamente antes de que comience, pero debe completarse principalmente. Si este es el caso, asegúrese de definir exactamente lo que constituye una finalización sustancial para los fines de su contrato.
Por ejemplo, su contratista necesita tener la plomería y la electricidad completada antes de instalar las puertas y adornos interiores. Sin embargo, no tiene que ser 100% terminado porque puede terminar su trabajo en el primer piso, mientras que las puertas y adornos se instalan en el segundo piso.
Cuando tenga un proyecto con múltiples fases, lo más importante es asegurarse de que las fases posteriores no se devuelvan porque una fase temprana toma demasiado tiempo para completar.
También puede considerar incluir una oración que requiera que el contratista utilice métodos de programación específicos para rastrear su progreso y asegurarse de que se cumplan los plazos de todas las fases, o para proporcionar informes de estado semanales o mensuales.

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2. Indique que retrasos en cualquier etapa constituyen una violación material del contrato. Una brecha de material va al núcleo mismo del contrato, lo que significa que si el calendario no se cumple con el contrato, ni siquiera existiera. Este tipo de cláusula típicamente se llama un "El tiempo es la esencia" cláusula.

Al decir, el tiempo es la esencia, está diciendo que los plazos y los horarios incluidos en el contrato son de absoluta importancia para su existencia.

Ausente cualquier otra cláusula con respecto a un retraso en el rendimiento, si incluye una provisión de que el tiempo es la esencia, el contratista será responsable de todos los daños resultantes de un retraso, incluso si la demora no fue su culpa.

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3. Defina qué tipo de retrasos se incluyen en la cláusula. En términos generales, no desea incluir demoras causadas por terceros, por eventos fuera del control del propietario o del contratista, o retrasos que suceden porque el propietario cambia su mente con respecto a algo como un horario de eventos o una tipo de material.

Un "tiempo es de la esencia", la provisión generalmente establece que todos los retrasos están incluidos a menos que se excluyan en otros lugares del contrato. De esta manera, puede redactar otras cláusulas para tratar más específicamente con varios tipos de retrasos que pueden surgir en el transcurso del contrato.

"El tiempo es la esencia" Las cláusulas no tienen que ser complejas. Por ejemplo, su cláusula podría decir: "El tiempo es la esencia con respecto a todas las disposiciones dentro de este Acuerdo. Cualquier retraso en el desempeño de cualquiera de las partes constituirá una violación material de este Acuerdo."

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4. Decidir cuyo desempeño cae bajo la cláusula. Una cláusula "El tiempo es de la esencia" puede aplicarse únicamente al contratista, o puede aplicarse a la responsabilidad del propietario para proporcionar a el contratista pagos y materiales oportunos también.

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5. Requiere tanto aviso avanzado como sea posible en caso de un retraso. Todas las partes deben ser requeridas para notificar entre sí si se produce un retraso excusable.

La cantidad de aviso que se debe proporcionar puede depender de la razón de la demora o la longitud del retraso. Por ejemplo, si el contratista aprende los materiales de construcción de claves han sido ordenados y no se entregarán durante tres semanas, debería alertar al propietario tan pronto como lo encuentre en lugar de esperar a ver qué pasa. El propietario puede querer sacar el pedido o encontrar un proveedor diferente, y necesita tanto tiempo como sea posible para perseguir alternativas.

Por otro lado, si las tormentas eléctricas severas significan que el contratista tiene que suspender el trabajo por una tarde, pero planea regresar a la mañana siguiente, una llamada telefónica al propietario, ya que envía a los trabajadores a casa es probablemente suficiente.

Los contratistas pueden perder cualquier daño o derecho a solicitar una extensión de tiempo bajo el contrato si no logran darle la notificación del propietario.

Si las acciones del propietario han causado el retraso, un tribunal puede negarse a adjudicar los daños del contratista a menos que el contratista le haya dado a la notificación adecuada del propietario. Sin previo aviso, es posible que el propietario no se dé cuenta de que estaba causando un retraso, y en cualquier caso no se le ha dado la oportunidad de corregir el problema.

Los contratistas deben mantener un registro diario de las condiciones y eventos del proyecto para que puedan notificar al propietario de cualquier posibilidad de retraso lo antes posible.

Método 2 de 4:

Contabilizando fuerzas principales y retrasos excusables

1. Enumere los tipos de eventos incluidos en una cláusula "Fuerza MAYEURE". Esta cláusula excusa el rendimiento si ocurre un evento importante que transforma completamente las circunstancias del acuerdo de una manera que ninguna de las partes podría haber anticipado.

Los eventos de fuerza mayor generalmente incluyen desastres naturales, como huracanes, terremotos o tornados, y eventos políticos, como guerras, disturbios, órdenes gubernamentales o embargos comerciales. Las huelgas y la escasez de mano de obra también pueden caer en una cláusula de fuerza mayor.
Normalmente, los eventos enumerados tienen consecuencias catastróficas e inevitables que harían imposible el desempeño bajo el contrato.
En algunos estados como Virginia, se requieren cláusulas de fuerza mayor en todos los contratos de construcción.
Por ejemplo, su cláusula de fuerza mayor podría indicar "Una Parte no será responsable de ninguna falla o demora en el desempeño de este Acuerdo para el período en que dicha falla o demora se debe a causas más allá de su control razonable, incluidos, entre otros, los actos de Dios, la guerra, las huelgas o las disputas laborales. , embargos, órdenes del gobierno o cualquier otro evento de fuerza mayor."

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2. Decide qué sucederá si se produce uno de estos eventos. Normalmente, el contratista no tendrá que pagar al propietario cualquier daño por demora, y puede tener derecho a una extensión razonable de tiempo para completar el proyecto.

Sin una cláusula de fuerza mayor, las partes se dejan a merced de las normas de la ley común que solo excusan el rendimiento rara vez bajo un conjunto estrecho de circunstancias.

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3. Considere que incluyen otros retrasos excusables. Si bien es posible que no se levanten al nivel de "fuerza mayor", es posible que desee incluir la provisión de demoras que ocurran sin culpa del contratista.

Si el contrato menciona nada específicamente, los tribunales solo considerarán un retraso excusable si fue causado por circunstancias fuera del control de cualquiera y fue imprevisible por las partes en el momento en que se realizó el contrato.

Los ejemplos de retrasos excusables incluyen eventos climáticos imprevistos que no se elevan al nivel de catástrofe, huelgas, errores de diseño o escasez de materiales.

Si el retraso resulta de algo en el control del propietario, como un error en el diseño o los planes arquitectónicos, puede ser apropiado que el propietario compense al contratista por cualquier costo que incurra como resultado.

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4. Proporcionar la cancelación del contrato sin penalización si el evento continúa más allá de un período de tiempo específico. Por ejemplo, un huracán que solo afecta a un pequeño área costera cerca de su sitio de construcción, solo puede causar un breve demora en la construcción. Sin embargo, un huracán masivo que resulta en el área que se está inundando durante meses renderizaría el rendimiento imposible.

Si un evento de fuerza mayor hace que el rendimiento sea imposible, la cláusula debe permitir que las partes esencialmente se alejen del contrato como si nunca sucediera.

Método 3 de 4:

Penalización de retrasos inexcusables

1. Incluya una cláusula que permita que el rendimiento se acelere para cumplir con el calendario a pesar de los retrasos. Si la culpa o el abandono del contratista causa el retraso, esta cláusula le permitiría exigir que el contratista trabaje más horas para completar el proyecto a tiempo.

Si un propietario obliga a un contratista para completar un proyecto a pesar de los retrasos excusables para los cuales el contratista tenía derecho a una extensión de tiempo, el contratista puede ser capaz de demandar al propietario por daños, si la aceleración causó un costo adicional. Por ejemplo, el contratista puede haber necesitado contratar a dos trabajadores más para ayudar a completar la última fase del proyecto en un período de tiempo más corto.

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2. Proporcionar daños liquidados en el desempeño de eventos se retrasa y los plazos no se cumplen. Debido a que es difícil predecir al redactar un contrato, los daños pueden ser causados por demoras durante el proyecto, muchos contratos de construcción incluyen una cláusula que proporciona daños liquidos o preestablecidos para retrasos.

Daños por retraso, en particular, son difíciles de probar, y por este motivo a menudo se favorece una cláusula de daños liquidados.

Algunos contratistas creen que no son responsables de los daños por demora a menos que haya una cláusula de daños liquidados. Sin embargo, todavía pueden ser responsables de los daños reales causados por un retraso que fue razonablemente previsible cuando se realizó el acuerdo.

Por ejemplo, si se suponía que un edificio de apartamentos se completaría en 500 días, pero tomó el contratista 600 días debido a la lluvia, el contratista estaría responsable del propietario de la construcción para daños reales causados por su retraso. No sería razonable que él creyera que no llovería durante 500 días.

Las cláusulas de daños liquidadas solo son ejecutables si los daños reales serían difíciles o imposibles de estimar. La cantidad establecida en la cláusula debe ser una estimación razonable de qué daños reales podría ser, y no se puede pretender para castigar a la otra parte para retrasar.

Por ejemplo, un restaurador puede contratar a un contratista para construir un nuevo restaurante por una fecha determinada. El restaurador y el contratista no tienen idea de cuánto negocio podría tener el nuevo restaurante después de que se abra, por lo que los daños liquidados para cualquier retraso serían apropiados en este caso.

Un propietario no puede recuperar los daños reales y los daños liquidados de un contratista que retrasa su desempeño.

Los daños liquidados se pueden escalar para reflejar los costos crecientes de un retraso que duran durante un período prolongado de tiempo.

Por ejemplo, una cláusula de daños liquidadas podría decir: "Si el contratista no completa el trabajo dentro del tiempo contractual, el contratista acepta pagar al propietario $ 300 por día, ya que los daños liquidados para cubrir las pérdidas, los gastos y los daños, no para exceder los $ 10,000."

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3. Permitir que una parte termine el acuerdo si hay retrasos excesivos. La redacción de un contrato implica la planificación de todas las contingencias, por lo que considere incluir una cláusula que permita al propietario escapar del contrato en el peor de los casos, donde el contratista es responsable de retrasos repetidos y significativos inexcusables.

Método 4 de 4:

Evitando la responsabilidad por el retraso

1. Permita que el propietario suspenda o demore el trabajo sin pagar la compensación a través de una cláusula de "suspensión de trabajo". Si se anticipan retrasos por negocios u otras razones económicas, una cláusula de suspensión de trabajo le permite al propietario pausar temporalmente la construcción.

Las típicas cláusulas de suspensión de trabajo proporcionan algún pago al contratista durante el tiempo de inactividad, o algún ajuste del precio final del contrato, dependiendo de la construcción de la construcción de la construcción.
Por ejemplo, una cláusula de suspensión de trabajo podría decir: "El propietario puede, sin causa, ordenar al contratista por escrito para suspender, retrasar o interrumpir el trabajo en su totalidad o en parte para tal período de tiempo, ya que el propietario puede determinar." Esa cláusula sería seguida por cualquier ajuste realizado al pago o el calendario como resultado del retraso.

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2. Compruebe Asegúrese de que una cláusula "Sin daños por retraso" sea ejecutable en su estado. Algunos estados, como California y Virginia, tienen leyes que limitan la exigibilidad de estas cláusulas, y Ohio los ha prohibido por completo.

Incluso en estados donde estas cláusulas no están prohibidas, los tribunales no les gustan y les dan poca latitud a la fiesta que busca hacerlo cumplir. Los tribunales generalmente disminuyen para imponerlos si la causa de la demora fue imprevisible cuando se realizó el contrato, o si los actos intencionales del propietario causaron el retraso.

Los tribunales a menudo lanzan una cláusula de "sin daños por retraso" si su contrato también incluye una cláusula de "tiempo es de la esencia". Si un propietario requiere que un contratista complete un proyecto lo más rápido posible, el razonamiento va, no debería poder negar la responsabilidad por los gastos, el contratista incurre debido a sus propias acciones.

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3. Incluir una declaración de que el contratista no puede presentar una reclamación por costos adicionales si las acciones del propietario causan que el proyecto se retrasara. Por lo general, esta declaración incluirá un requisito de que el contratista brinde aviso al propietario que su progreso se está impidiendo y solicite más tiempo para completar el trabajo.

Los contratistas aún pueden sobrevivir estas cláusulas y demandar al propietario por los costos incurridos si el propietario causa retrasos a través de acciones que son particularmente maliciosas o se hacen de mala fe.