Cómo comprar tierra cruda: una guía de 4 partes para tomar las opciones correctas

Comprar la tierra cruda (también conocida como sin desarrollar) puede ser una gran inversión, o significa construir un hogar o negocio. Sin embargo, existen una serie de consideraciones y preocupaciones especiales al comprar tierras crudas que deben abordarse antes, durante y después del proceso de compra de su propiedad. Si toma las precauciones adecuadas y consulte a los abogados y profesionales adecuados, puede reducir enormemente los riesgos y aumentar las recompensas de su acuerdo de tierra cruda.

Pasos

Parte 1 de 4:

Formando un plan

1. Determinar la razón para comprar la tierra. Comprar tierra cruda es diferente a comprar un hogar, y hay muchas preguntas que un comprador potencial debe solicitar antes de comenzar el proceso. Algunas preguntas clave incluyen: ¿Por qué estás comprando esta tierra?? ¿Esperas construir una casa en la tierra??¿Está planeando cultivar allí, y establecer una casa de rancho y parcelas agrícolas?? ¿Lo estás comprando con la esperanza de que aumente en valor con el tiempo?? La respuesta a todas estas preguntas viene con riesgos y consideraciones específicas, y es necesario tener planes específicos para su tierra antes de comenzar el proceso de mirar. Hay una variedad de razones por las que las personas compran tierra cruda, incluyendo:

Agricultura / Ranquía.
Construyendo una casa o casa.
Diversificación de la cartera de uno.
Especulación (con la esperanza del precio aumentará más tarde).

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2. Idear un presupuesto. Su presupuesto deberá incluir dinero por varios pasos que la mayoría de las otras compras de tierras y viviendas no lo hacen, así como los gastos comunes de la compra de la tierra. Planee incluir dinero para lo siguiente en su presupuesto:

Debida diligencia. Tendrá que realizar mucha investigación con respecto a la tierra que desea comprar, por lo general, no es necesario para la tierra desarrollada.

Depósito. Si está comprando la tierra para desarrollar una granja o rancho, es posible que pueda obtener préstamos especializados, como los ofrecidos por el Departamento de Agricultura de la Agencia de Servicios agrícolas de la Agricultura de los Estados Unidos. Los pagos iniciales tienden a ser más altos para las compras de tierra cruda porque las cosas como las casas que los bancos podrían usar como garantía para el préstamo no existen en la tierra cruda. Su pago inicial puede oscilar entre el 20-50% del precio total de la propiedad.

Conversión. Esto incluye los costos de cualquier cosa que deba hacer para convertir la tierra para su uso previsto, como construir una casa, ejecutar líneas de alcantarillado, etc.

Costos de transporte. Esto incluye cosas como el interés en su préstamo y cualquier impuesto a la propiedad. A diferencia de las residencias, la tierra cruda no se considera depreciada con fines fiscales federales, por lo que no puede tomar una deducción de impuestos de depreciación para la tierra cruda.

¿Cuánto dinero funciona esto en términos en dólares?? Por lo general, para el pago inicial y otros costos, debe intentar tener aproximadamente el 20-25% del precio de compra disponible en efectivo como regla general. Además, debe tener un flujo constante de ingresos para cubrir los costos de transporte (como los reembolsos de préstamos). Esto también lo ayudará a calificar para cualquier préstamo que pueda requerir. .

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3. Comience su búsqueda de tierras disponibles. Una vez que haya determinado cómo desea usar la tierra y cuál es su presupuesto, puede comenzar la búsqueda de tierras disponibles en su rango de precios que cumpla con sus requisitos. Hay una variedad de formas en las que comenzar tu búsqueda.

Escanee los periódicos locales, las consultas en comunidades rurales locales y los desalojos de investigación, las ejecuciones hipotecarias y las ventas fiscales.

Pasar por un agente de bienes raíces. Esta es una opción particularmente buena cuando su búsqueda está fuera de estado o lejos de su residencia actual. Un agente de bienes raíces también puede informarle si hay algunos planes de zonificación futuros que puedan afectar sus propios planes.

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4. Investigar las propiedades vecinas. Querrá saber qué tipo de propiedades que usted bordea, y si las prácticas agrícolas industriales o agrícolas afectarán el valor o la habitabilidad de su tierra.

También debe saber si las propiedades vecinas tienen algún derecho de manera o servidumbre en la tierra que está considerando.

Parte 2 de 4:

Localización de su propiedad ideal

1. Asegúrese de que haya acceso a aguas residuales y agua. Dos cosas que hacen que las tierras esencialmente inútiles son la falta de un sistema séptico y / o una fuente de agua. Estas son las cosas más importantes a tener en cuenta al investigar propiedades.

Los sistemas de alcantarillado son una consideración importante. La tierra fuera de la red, a veces no se puede conectar a un sistema de alcantarillado municipal, por lo que al hacer un plan de decisiones de compra para un sistema séptico. Asegúrese de que su propiedad no solo esté zonificada para Sépticos, sino que tiene el espacio para instalar un sistema séptico lo suficientemente lejos para evitar la contaminación del agua.
¿Su tierra tiene acceso al agua?? El agua de camiones es costosa y la recogida de agua de lluvia es ineficiente en la mayoría de los lugares. Asegúrese de tener acceso y derechos al agua y, si planea excavar un pozo, factor que en su decisión, ya que esto puede volverse bastante caro.

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2. Considera carreteras y topografía. El sistema de suelo de su tierra, y cómo / si puede alcanzarlo por carretera también determina su valor. Tomar la topografía y el transporte seriamente en el proceso de búsqueda.

¿Su propiedad tiene acceso a una carretera?? Si no, deberías estar dispuesto y poder construir uno, ya que la tierra inaccesible también es esencialmente sin valor. Como esta el clima? Si está comprando en un área con inviernos fríos y nevados, teniendo en cuenta el tipo de carretera, si corresponde, lo que lleva a su tierra es particularmente importante.

Una vez más, revise cuidadosamente cualquier servidumbre. Una servidumbre significa que no posee el 100% de su tierra, y es posible que una empresa de servicios públicos u otro terrateniente pueda usar regularmente su tierra. Esto podría afectar cómo puede usar su tierra, así como su éxito como una inversión.

Considerar la electricidad. Si su propiedad está lejos de la cuadrícula, ¿cómo planea obtener electricidad a su ubicación? Puede pagar a la compañía eléctrica para cadear un poste en su dirección, que puede ser costoso, o usar fuentes alternativas como el viento o la energía solar.

¿Cuál es la topografía de su tierra?? Aviso de dónde se ejecuta el agua y si su tierra puede apoyar la infraestructura. Mire los signos de inundaciones y conocen tipos de suelo y grado. Saber que su tipo de suelo también afecta su capacidad para perforar y configurar una fuente de agua como un pozo, así que asegúrese de tener en cuenta el costo agregado de la perforación a través de algo como la roca en lugar de un suelo más suave como la arena.

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3. Conozca sus derechos, y tenga en cuenta las restricciones ambientales. A menudo, la jerga legal y las restricciones existentes son difíciles de comprender. Desafortunadamente, ciertas restricciones basadas en la zonificación y el medio ambiente pueden afectar enormemente el valor de su tierra y cómo puede usarlo.

Asegure sus derechos. Hay varios derechos que entran en la compra de tierra cruda. Por ejemplo, ¿tiene derecho a cualquier cosa que se encuentra en la tierra, como el aceite de tierra, el gas natural, el oro u otros materiales valiosos?? Asegúrese de mirar esto antes de tiempo para ahorrar una larga y legal batalla y posible pérdida de dinero. Además, considere los derechos de caza. Propiedad de propiedad, en algunas áreas, le da el derecho de rechazar la caza en esa tierra. Mire esto antes de tiempo, y considere su propio comodidad y preocupaciones sobre el tema de la caza del juego.

¿Cómo se zonifica tu tierra?? ¿Cómo y si la tierra está zonificada afecta tu capacidad para construir una casa en tu tierra?. Revise la zonificación de la tierra muy estrechamente antes de firmar cualquier papeleo, preste especial atención a si la tierra se zonificó previamente por cualquier cosa que pueda depreciar su valor con el tiempo. La agricultura industrial, por ejemplo, deja los residuos químicos que hunan el valor de una tierra.

Revise las restricciones ambientales existentes, especialmente si está comprando tierra muy rural. Las costumbres y los humedales, especialmente, tienen una variedad de directrices estrictas sobre el uso y la construcción, que están limitantes para los planes del propietario. Estos podrían incluir, por ejemplo, un hábitat de especies en peligro de extinción. Además, si planea cultivar en cualquier manera más allá de un simple jardín de vivienda, debe asegurarse de que su tierra esté zonificada para el desarrollo agrícola.

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4. Preparar preguntas para el vendedor. Antes de comenzar a buscar en las propiedades y ponerse en contacto con los vendedores, prepare una lista de preguntas para hacer en base a sus necesidades específicas y desea garantizar que valga la pena ver la tierra. Algunas preguntas generales para solicitar al vendedor o al agente del vendedor incluyen:

Es el lote acumulado?

¿Hay alguna restricción o invasiones en la propiedad, debería tener en cuenta antes de comprar??

¿Existen instalaciones comunes, como sistemas de agua, sistemas sépticos o carreteras, propietarios de viviendas o desarrolladores que necesitan administrar? Si es así, ¿qué serán mis responsabilidades específicas??

¿Habrá tarifas de la asociación de propietarios de viviendas??

¿Hay alguna porciones de los humedales designados por la tierra o la llanura de inundación??

¿El sitio tiene acceso a electricidad, gas natural, agua de la ciudad o alcantarillado??

¿Hay agua en el sitio?? ¿Cuál es el caudal y la calidad??

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5. Haz un viaje para ver la tierra. Nada aclarará sus ideas sobre qué tipo de tierra quiere mejor que mirar algunas propiedades. Inmediatamente se dará cuenta de lo que le atrae, y qué no lo hace y puede pesar los pros y los contras de comprar esa parcela en particular.

Busque cualquier estructura en la propiedad o en la propiedad de un vecino que cruce la línea de propiedad y consulte con su oficina de registros de la ciudad o con el condado sobre la legalidad de dichas estructuras y qué servidumbres pueden tener vecinos.

Si está trabajando con un agente, la carretera en la que viaja es probablemente la ruta más atractiva y más fácil a su propiedad. Sin embargo, puede que no sea accesible durante todo el año o puede ser propenso a un mal mantenimiento, arado y otros servicios. Pregunte a los vecinos o aquellos que viven en la ruta que está tomando, si siempre está disponible, y si se le cuida adecuadamente.

Habla con los lugareños mientras estás allí. Pregúnteles si hay una recepción confiable de teléfonos celulares en el área, lo que son las estaciones, qué condiciones de conducción están en las carreteras y carreteras cercanas, y si el área es propensa a cualquier peligro ambiental específico.

Si es posible, permanezca durante la noche. Pregunte a su agente si es posible configurar el campamento, y si esto se le permite considerar lanzar una tienda de campaña para una noche. Esto le dará la mejor idea del ritmo diario de la zona, y los vecinos, y el tráfico, si después de las 24 horas, su entusiasmo por el lugar ha disminuido, imagínese estar allí durante 24 años.

Parte 3 de 4:

Comprar la tierra

1. Consultar a un abogado. Debido a las complejidades adicionales de la compra de tierras crudas, se recomienda que consulte con un abogado una vez que haya identificado la propiedad que desea comprar. Para uno, un abogado puede ayudar a agilizar la comunicación entre usted y el vendedor para que sus derechos como propietarios estén claros. Además, su abogado puede ayudarlo a interpretar los hallazgos de su diligencia debida y cómo puede afectar sus derechos y el uso de la tierra. Encontrar un calificado abogado de bienes raíces Para ayudarlo a navegar por los precios y otras negociaciones del proceso de compra.

Antes de finalizar la venta, pregúntele a su abogado si los derechos de agua y minerales son una preocupación en el área. La jerga con respecto a tales problemas, y cuáles son sus derechos en lo que respecta a los materiales que se encuentran en su propiedad, pueden ser confusos. Un tercero puede ayudar a aclarar cualquier incertidumbre.
Pregunte sobre qué contingencias debe agregar a la oferta de oferta y cuánto tiempo necesita para abordar estas contingencias. Las contingencias son condiciones que deben cumplirse antes de que se realicen el cierre, como financiamiento, inspecciones y seguros.
Antes de finalizar su oferta, pregúntele a su abogado sobre los requisitos de construcción y cualquier permiso que necesita, así como si hay una escritura de garantía. Usted debe comprar el seguro de título del propietario en este punto. Esto suele ser un costo del vendedor, y solicitado en la oferta como parte del contrato.

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2. Hacer una oferta, pero comienza bajo. Un pago inicial para la tierra cruda generalmente cae entre el 20-50% del precio total, y muchos prestamistas esperan que usted haya realizado un pago inicial antes de que consideren otorgarle un préstamo hipotecario. No tengas miedo de negociar con el vendedor. Puede reducir significativamente el costo general con una negociación exitosa. Su oferta debe incluir una opción en la tierra por una pequeña tarifa, para que tenga la oportunidad de hacer la diligencia debida antes de completar la compra. Esencialmente, esto pondrá la tierra en "Hold" para usted mientras usted hace sus inspecciones. Alternativamente, su oferta puede incluir una fecha de cierre (la fecha en que se complete la compra) lo suficientemente en el futuro para completar el proceso de diligencia debida.

Su oferta también debe incluir disposiciones que le permitan alejarse o comprar la tierra por un precio reducido, dependiendo de los hallazgos del proceso de diligencia debida.

Las propiedades más baratas hacen más sentido financiero cuando se trata de tierra cruda, ya que la tierra tiende a apreciar como se desarrolla. Busque opciones relativamente de bajo costo que satisfagan sus necesidades como comprador.

Pregunte en cuanto a los programas de ahorro de impuestos en particular en el estado que está comprando si planea abandonar la tierra sin desarrollarse por un período de tiempo significativo. Estos planes pueden ahorrarle mucho dinero a largo plazo, ya que los impuestos y los pagos se reducen con el tiempo en la tierra sin cultivar.

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3. Asegurar un préstamo. Sacar un préstamo para la tierra cruda es difícil y mucho más difícil que obtener un préstamo para una casa existente. Esto es especialmente cierto si planea esperar años para construir. Los bancos temen que los planes de construcción no llegarán a buen término o alejarán de la tierra si no se aprecia en el valor.

Puede minimizar el riesgo de rechazo al entrar con un plan muy específico, y demostrar que ha realizado una investigación adecuada y practicando la diligencia debida para evaluar la tierra para sus necesidades personales. Si se ha contactado con las compañías, los departamentos y los profesionales anteriores, es más probable que se analice invertidos en sus planes para la tierra y, por lo tanto, ser aprobados para un préstamo para un pago inicial.

Trabajar con bancos locales y cooperativas de crédito. Están familiarizados con el área, y sabrán que está haciendo una inversión sabia e bien investigada.

Recuerde, su tierra no se puede desarrollar, por lo que los pagos y las tasas de interés serán más altas que para una hipoteca típica de la casa. Tenga esto en cuenta al planificar financieramente para su préstamo.

Su puntaje de crédito también puede tener que ser más alto para comprar tierra cruda, ya que no hay un edificio como garantía.

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4. Considerar el financiamiento del propietario. El financiamiento del propietario se refiere a usted financiando su compra de tierras a través del vendedor (o propietario) de la tierra. Esta puede ser una opción atractiva para los compradores si tienen dificultades para obtener un préstamo bancario, o si las tasas de interés son demasiado altas debido al mal crédito. Para el vendedor, puede ser atractivo si están teniendo dificultades para vender la propiedad. Si se aplican estas condiciones, considere acercarse al propietario y preguntar sobre el financiamiento del propietario.

Por ejemplo, suponga que quería comprar una tierra de tierra por $ 1 millón. Pagaría un pago inicial al propietario, y luego el propietario financiaría la propiedad y le permitiría usar la tierra. Luego, le pagaría los pagos regulares del propietario, tal como lo haría con un préstamo bancario. Típicamente, una vez que todos los pagos están completos, la escritura a la tierra se transferiría a usted.

Los beneficios del financiamiento del propietario incluyen costos más bajos para usted (debido a la falta de tarifas como las tarifas de cierre y una tasa de interés potencialmente menor), sin requisitos de calificación (ya que no es a través de un banco) y el cierre rápido de la venta (ya que hay no es un tercero involucrado).

Hay algunos riesgos para ser conscientes de. Normalmente, estas transacciones implicarán un pago inicial relativamente alto del 20% o más. Además, es importante estar al tanto de si el vendedor aún debe o no dinero en la tierra. Si es así, se está exponiendo al riesgo de que el vendedor pueda ir a quiebra y no pueda hacer pagos. Traiga este tema con el vendedor, y su abogado, para comprender completamente los riesgos y lo que puede hacer al respecto.

Siempre involucra a un abogado al realizar este tipo de transacción. Los contratos formales deberán crearse y firmar, y un abogado puede ayudar a asegurarse de que la transacción sea justa para usted y que el vendedor cumple con todas sus obligaciones.El abogado también puede ayudar con los aspectos financieros del acuerdo, como las tasas de interés, el período de amortización y la documentación del préstamo.

Parte 4 de 4:

Haciendo tu diligencia debida

1. Practicar la diligencia debida. Es imposible identificar y evaluar todo tipo de riesgo y retraso, pero perseguir un programa de diligencia debida puede minimizar ese riesgo. Esto generalmente significa contratar a varios expertos para realizar inspecciones y hacer consultas en su nombre.

La debida diligencia lleva tiempo y dinero, lo que generalmente viene en forma de un estudio de inspección y viabilidad. Asegúrese de estipular la cantidad de días necesarios para realizar el estudio e inspección en la oferta.
Los detalles de este período, y qué derechos que tiene durante el proceso, se negocian entre usted, el vendedor y sus dos respectivos agentes. Se le puede pedir que apague algún tipo de depósito financiero, a veces conocido como dinero, típicamente alrededor del 1% del precio de compra.

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2. Pídale al vendedor que pague parte de estos costos. Debido a que la diligencia debida es muy costosa, debe solicitar que el vendedor pague por al menos parte de sus costos de diligencia debida en caso de que aparezca algo en el proceso que quiera que ya no desea comprar la tierra.

Estas solicitudes se presentan generalmente con la oferta.

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3. Contratar a un topógrafo. Incluso si el vendedor o agente de bienes raíces ofrece una encuesta de la tierra, contrata a su propio topógrafo o ingeniero civil también. Las parcelas rurales pueden ser desiguales en tamaño y forma y compradores o agentes no informados pueden perderse ciertos escollos al examinar la tierra. Conozca el suelo, la topografía, el valor potencial y dónde y cómo puede construir.

Si tiene la propiedad encuestada, puede comprar un seguro de título extendido que lo protegerá contra los problemas de límites.

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4. Compruebe el plat. Un Plat es un mapa, dibujado a escala, de su tierra que muestra el tamaño, la forma y la ubicación de su propiedad. Los plats no son dibujados por entidades privadas, pero los departamentos de obras públicas y las organizaciones de planificación urbana. Son más informativos y legalmente vinculantes que la encuesta estándar.

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5. Ser consciente de cualquier gravamen existente. Los gravámenes son avisos adjuntos a la propiedad que dicen si el propietario le debe dinero a un acreedor. Estos son registros públicos, y se pueden obtener de una oficina de registros del condado. Un gravamen en una propiedad puede demorar su compra durante meses o años, dependiendo del tipo de gravamen, así que tenga en cuenta.

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6. Haz un viaje a la ciudad o oficinas del condado de la construcción y de planificación y zonificación. Estos departamentos pueden abordar preguntas específicas sobre la tierra que está considerando comprar, y le brinda información sobre si sus planes de construcción funcionarían para el área.

Pregunte a la oficina de construcción. Si el lote es acumulado, si hay alguna restricción existente en el tamaño de los edificios, ya sea que las carreteras que rodean la propiedad están pavimentadas y mantenidas públicamente, y se requieren los permisos, las tarifas y los costos.

Pregunte a la oficina de planificación y zonificación Cómo y si la propiedad está zonificada, ya sea que su uso previsto para el lote cumpla con las restricciones de zonificación, ya sea que existan restricciones debido a las áreas protegidas con el medio ambiente como los humedales, y la cantidad de cobertura de lote se permite?

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7. Ir al departamento de salud del condado. El Departamento de Salud realmente puede solidificar los detalles específicos de cualquier plan que tenga para los pozos y los sistemas sépticos, y le avise a cualquier posible peligro de instalarlos en el área.

Pregunte si el servicio de torre está disponible y cuáles son los costos, qué tipo de sistemas sépticos están permitidos, qué pruebas se requieren y qué hora del año se pueden realizar.

Buscar problemas potenciales. Pregunte si el área que está buscando tiene problemas con las altas mesas de agua o los suelos pobres para los sistemas sépticos, y si existen problemas conocidos con la calidad del agua en su área.

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8. Busque empresas de servicios públicos en el área. Las compañías de servicios públicos pueden responder preguntas sobre el acceso a la electricidad y otras comodidades modernas. Compruebe si el gas natural puede ser llevado al lote, y cuáles son los costos. ¿Cuáles son las opciones para teléfonos celulares, internet y televisión??

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9. Hable con el Departamento de Protección Ambiental. Las restricciones ambientales realmente pueden lanzar un obstáculo en los planes de construcción, así que asegúrate de saber de cualquier entrada. El DEP puede responder a estas preguntas. También debe pedirles que expliquen cualquier uso anterior de la tierra, específicamente para problemas ambientales.

Si planea instalar un pozo, hable con más de un perforador y luego consulte con el DEP para ver si hay problemas de agua pozo en su área circundante inmediata. Pregunta sobre los costos, los caudales, la profundidad de los pocillos vecinos, los costos laborales y los materiales, y si hay problemas de agua de agua en las zonas vecinas.

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10. Cerrar en la propiedad. Si su proceso de diligencia debida no revela ningún problema importante y su abogado está de acuerdo en que la compra es buena, cerca de su compra. Dependiendo de dónde vive, los procedimientos pueden variar, y su abogado y su agente de bienes raíces lo guiarán a través de ellos. En general, puede esperar ver al menos los siguientes documentos:

Un contrato de tierra. Esto enumera la dirección de la propiedad e incluye una descripción legal completa, incluida su ubicación, cualquier gravámenes, servidumbres u otras condiciones, y la información financiera, como el precio de compra, el monto del pago inicial y el número y las cantidades de pagos mensuales.

La escritura. Esto transfiere el título legal de la propiedad del vendedor a usted. Usted firmará esto cuando cierre la compra.

Una declaración de cierre. Un oficial de depósito de depósito o su abogado puede redactar este documento, que muestra los débitos y créditos para usted y el vendedor según lo acordado en el contrato. Por ejemplo, puede incluir un "plan de amortización" Eso especifica cuántos pagos, en qué cantidad, pagarán la cantidad que debe en la tierra.

Consejos

La información es clave cuando compra tierra cruda, pero no espere entender todo usted mismo. Investigación, investigación, investigación, pero no sea tímida por hacer preguntas y consultar una matriz de profesionales.

Tenga cuidado con las estafas, que son algo frecuentes en el negocio de venta de la tierra. Consultar registros públicos, recursos federales y sin fines de lucro. No dude en consultar con un experto o agente legal si no está seguro de algo.

Si bien puede encontrar listados por su cuenta, se recomienda encarecidamente que busque el consejo de un agente de bienes raíces, especialmente si es nuevo en las ventas de la tierra. Se requiere que su agente mencione ciertos problemas o problemas que afectan el valor de una tierra que puede perderse solo.

Advertencias

Cuidado con las áreas protegidas con el medio ambiente. Comprar este tipo de tierra es esencialmente inútil, ya que las restricciones al edificio son tan altas. Consulte a la Agencia Local de Protección Ambiental y haga que la tierra sea evaluada para los humedales potenciales y otras áreas protegidas ambientalmente antes de firmar cualquier contrato.

Sea consciente de los bancos de riesgo agregados se encuentran al aprobar un préstamo para la tierra cruda. Si bien puede negociar con bancos y cooperativas de crédito, prepárese para pagos más altos, tasas de interés y pagos mensuales debido a la naturaleza algo arriesgada de esta inversión.